GST/HST 新房退税那点事儿 (一)


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马云, Carol MaCPA, CMA加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue AgencyCRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager JK Tax 税务咨询公司创建人。


中国老百姓把买房搬家,叫作“乔迁之喜”。乔迁是大事,喜事,值得认真折腾。老话儿说的安居乐业,居者有其屋,安得广厦千万间,表达了咱们中国人自古以来对房子的期盼和向往。房子,在中国人心目中,不仅仅是一份财产,更代表了安全与稳定。一个人倘若居无定所,就等同于颠沛流离。在这样的人文背景下,中国人不仅要买房子,建房子,腰包厚实的还要为下一代和下下一代准备房子。过去,住大房子的人被称为“地主”,“大户”;如今,住大房子的人被称为“土豪”。千变万变,老百姓的话题从没有离开过土地和房子。在我的老家国际大都市铁岭,娶媳妇的默认条件之一就是要有房子,哪怕面积贼拉地小, 小伙子只要有了房子,不愁娶不上媳妇。郭德纲说,婚姻是爱情的坟墓--如果没有房子,你连坟墓都进不去!房子是心灵的港湾,有了房子人就踏实,没有房子人就心慌。安身立命,懂得这个道理的中国人飘洋过海,寻寻觅觅,一窝蜂地来到加拿大这片广阔的土地,坐拥城市繁华,享受田园风光。腰缠万贯的中国人说,咱买房!地要大!!房子要新!!!

2015年7月的一天,Lynn 找我神聊,哎知道吗,多伦多有个房东群,马上就满员了哈,赶紧占个坑儿,我拉你进去见识见识。于是,我走进了房东群。

就在昨晚,房东群的安妮小姐急吼吼地打来电话,说接到了CRA的一封信。磨叽了半天,最后抛下了一句话,你给想想办法。

信的开头是这样的:

Dear Annie,

Re: Goods and Services Tax/Harmonized Sales Tax (GST/HST) New Housing Rebate

We have received your GST/HST New Housing Rebate Application, submitted by your builder, for the property located at 123 ABCD Street, Scarborough, Ontario. We are unable to establish the requirement to qualify for a new housing rebate, under section 254 of the Excise Tax Act, have been met for this property. We require additional information to support your eligibility for the rebate.

Please note, if a reply is not received by November 21, 2015 your rebate may be disallowed and a debt may be charged to your account with the Canada Revenue Agency.

这是一封常见的CRA要求审查GST/HST New Housing Rebate的信。新房HST 退税是CRA经常盯审的项目,原因很简单,它简单易查并且涉及金额大。安妮小姐在年初买了套房给父母,得到政府$24,000元的新房HST退税。五个月后,父母身体不适,忍受不了加拿大的苦寒天气和拖沓冗长的医疗,决定回国医治。安妮无奈只好把还杠杠新的房子转手卖掉了,倒是小小地挣了几万块。不想CRA消息灵通,一封信通知安妮,要求她提供资料来说明自己为什么短期内卖房,说直白一点儿就是看看安妮当初买房的真实目的是什么,是不是符合拿新房退税的条件。


什么是新房GST/HST 退税?

我们在加拿大购买商品或服务,多数时候会被征收Goods and Services Tax (GST联邦税)和Provincial Sales Tax(PST 省税)。从2010年7月1日开始,安省把两税合并成 一个,叫作Harmonized Sales Tax( HST),实际上换汤不换药一回事儿,还是由5% 的GST和8% 的PST组成。买新房和买其他商品一样, 也需要缴纳13%的HST (注意:只有新房才有HST,二手房没有)。但是,各级领导英明神武,为了鼓励大宗消费 (比如买新房),根据房价,联邦政府和省政府决定把你缴纳的13% 的HST返还一部分,给个甜枣儿让你平衡一下不那么肉疼。这个甜枣儿就是新房HST退税。

退税分为2种:

    1.   GST/HST New Housing Rebate, 自住房退税

    2.   GST/HST New Residential Rental Property Rebate, 出租房退税

      这两种本质差不多,都是买了新房政府给退回一部分税钱。税法本着极拽的精神,把简单的道理用谁也看不懂的大词儿和很长的从句解释得高端复杂。CRA为了跟老百姓解释这两种新房退税,分别出版了RC4028  GST/HST New Housing Rebate,39页 (适用于自住房);RC4231 GST/HST New Residential Rental Property Rebate,33 页 (适用于出租房)。 喜欢了解详情进一步学习的可以去CRA网上下载全本。

      申请条件

      前面说了,新房无论是自住或出租,都可以申请 退税(GST/HST rebate)。这里咱们重点讲下自住房退税。

      申请自住房的HST退税的条件
      先说说自住房的概念。很简单,把“自住” 拆开分成两个字 “自”和“住”来理解:

      1. “自” :指自己,和通过血缘,婚姻,同居, 以及收养而形成的关系,可以是父母,子女,兄弟姐妹等。 CRA对于自住房退税的规定,还特别贴心地把前夫/前妻,前同居好友一同归类到“自家人”的概念里面。一日夫妻百日恩,可见CRA也不是不讲人情的。

      1. “住“  - 直截了当,就是要求本人或自家人,第一时间实实在在地搬进新房去住,并把新房当作自己的主要居住地( primary residence)。
        满足了1和2, 基本就符合申请退税的规定了。当然,凡事没有绝对,一些小细节还需要特别注意, success is in the details. 这个咱们在后面会讲到。

        怎样申请

        新房用于自住的,不用操心,通常建筑商会替你申请。房子正式 交接之前,建筑商会跟你签一份协议,由他来代为申请HST 退税。这笔退税会在最后的房价上体现出来(Statement of Adjustments上有细节)。

        申请自住房HST退税使用的表格:

        •   Form GST190, GST/HST New Housing Rebate Application for Houses Purchased from a Builder (提交)

        •   Form RC7190-ON, GST 190 Ontario Rebate Schedule (提交)

        •   Form RC7190-WS, GST190 Calculation Worksheet (留底)

          对于新房买来用于出租的,建筑商一般不负责申请退税,所以交接时你要先缴纳13%的HST,再自己填表申请HST rebate。没有无缘无故的恨,加拿大的建筑商们也是仇富的, 晋升为地主的你要有思想准备。

          申请出租房HST退税使用的表格:

          •   Form GST524, GST/HST New Residential Rental Rebate Property Application(提交)

          •   Form RC7524-ON,  GST524 Ontario Rebate Schedule(提交)
            具体怎么填这些表格在这里就不说了。咱们能飘洋过海在外国买房置地的都是极聪明的,工作实在太忙没时间的建议请专业人士,以确保准确无误。


            退税金额

            罗哩叭嗦说到这儿,终于到了大家最关心的一条:究竟可以拿到多少HST 退税呢?
            重要的事必须反复说: 购买新房支付的HST,是原始房价(base price)的13%  ,其中5% 是联邦部分(GST),8%是安省部分(PST)。一句话,根据房价的高低,你可以拿回所交HST的联邦部分的36% ( 最高到$6,300 封顶)和 安省部分的75% (最高到$24,000封顶)。

            1. 联邦退税 (所付的GST *36%):

            • 房价在35万或以下的,联邦退税 =房价(base price) *5%*36%,最高到$6,300封顶

            • 房价在35万到45万之间的,($450,000 – 房价)/100,000 * 6,300; (联邦退税随着房价上升迅速递减 )

            • 房价一旦超过45万,就没有联邦退税了

            1. 安省退税(所付的PST*75%):

            • 房价低于40万时,安省退税  = 房价 (base price)*8%*75%, 最高可到$24,000 封顶

            • 房价升高,不遵循联邦的递减原则

            • 当房价超过40万,直接拿最高的$24,000,到顶,没有更高了

              如果看到这儿,你已经开始发懵,那就对了,因为爱因斯坦也有同感,他说:
              [On  filing for tax returns] This is too difficult for a mathematician. It takes a philosopher.

            ~  Albert Einstein

            所以,我决定给爱因斯坦举例说明:

            『例一』

            假设安妮小姐买的是35万(base  price)的新房,自住(上文说了,父母也属于“自己人”),她需要支付的HST就是:$350,000*13% = $45,500   。其中,联邦税GST(5%) = $350,000*5% = $17,500, 安省税PST(8%) = $350,000*8% =$28,000。

            那么安妮的新房HST退税就这样算:

            •   联邦退税 = $17,500*36% = $6,300

            •   安省退税 = $28,000*75% = $21,000

            • 共计:$27,300


            『例二』

            如果安妮小姐买的是40万的房子,她可以拿回的HST退税为:

            •   联邦退税= ($450,000- $400,000)/100,000*$6,300 = $3,150

            •   安省退税 = $400,000*8%*75% = $24,000

            • 共计:$27,150


            『例三』

            如果安妮小姐买的是45万的房子,她可以拿回的HST退税为:

            •   联邦退税 = 0

            •   安省退税= $450,000*8%*75% = $24,000

            • 共计:$24,000

            • 总结一下:

              【一句话】超过45万的房子,没有联邦退税,直接拿安省退税的的最高额$24,000。

            【自住房】要知道建筑商都是非常聪明的,为了吸引买家,他们通常将HST退税提前算好并体现在叫价中使得整体房价(listing price)降低。所以,你看买房合同,最终的价格是包含了原始房价base price, HST(13%), 和 HST退税的。

            在上面『例一』中,安妮最终以$368,200买下这套房子,这个价钱里包括了税前房价$350,000, 13% 的HST  $45,500, 以及建筑商可以拿回的HST退税$27,300.

            【出租房】如果安妮在购房当天就告诉建筑商买房是为了出租, 那么她首先需要支付13%的HST, 也就是$45,500, 再拿着至少一年的lease agreement以及买房合同填表去和CRA申请退税。

            女人是善变的。如果安妮本想自住,按照自住房的价格付给了建筑商$368,200 (已包含退税),结果在房子close的时候改了主意,决定出租,那么她必须先退还已经拿到的自住房HST退税$27,300,再申请出租房的GST/HST New Residential Rental Property Rebate。


            申请时效

            和CRA打交道,timing很重要。通常来讲,无论是自住还是出租,安妮或建筑商必须在新房基本落成(substantially completed)后2年内提交HST退税申请。如果安妮小姐在2015年1月15日签署了购房合同, 房子于2016年6月30日基本落成可住,那么安妮必须在2年之内,也就是2016年6月30日到 2018年6月30日其间提交HST退税申请。

            那么,我们的主人公安妮小姐的案子最终怎么样了呢?

            请关注  新房退税那点事儿 (二)

            (专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处)


             


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            1条评论

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              我是非加拿大居民,我在购买了一套二手的House时,经纪说房价包括了其中的Hst。为什么我买的二手房有Hst?

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