旧房翻建用个人还是公司,税务差别有多大


旧房翻建用个人名义好还是公司名义好,税务上有哪些优劣呢?

从income tax 角度,先确认建房的利润是资本增值 (capital gain) 还是营业所得 (business income),收入性质决定了如何计税。Capital gain 的50% 计入收入;而business income则100%计入收入。

从HST角度,交不交HST取决于房主是否是HST意义下的“deemed builder"。如果恰好是,对不起了,又多了一个HST的义务。

CRA 界定capital gain和business income 常用下面几个要素衡量:取自Court Case: Happy Valley Farms Ltd. v. The Queen, 86 DTC 6421, [1986] 2 CTC 259 (FCTD)

 

  1. 房产性质 the nature of the property sold;

  2. 持有时间 the length of the period of ownership;

  3. 倒卖频段 the frequency or number of other similar transactions;

  4. 翻建规模 work expended on or in connection with the property realized;

  5. 出售原因 the circumstances that were responsible for the sale of the property;

  6. 目的 (最重要一点) most importantly, the motive, or intention.

而看是不是HST意义下的 “deemed builder” 请参考楼花转手是否需要HST。这篇里面讲到了如何鉴定是否是 deemed builder。

如果房主翻建的目的是为了家庭自用,建好后能够做到长期持有并正常居住,这种情况建议用个人名义持有。

 

例子1:建房自住

2014年小王以80万购入一处旧房,推倒重建,建筑成本共70万,  细致到每个水龙头都符合自己的想像,2016年建完欢天喜地入住至今, 如今周边房价已经涨至200万。

从income tax 来看,房子是小王的principal residence, 卖房收益定性为 capital gain,利用 principal residence exemption 房子的增值50万可以完全免税。

从HST角度,房子在2016年 substantially completed (substantial 为90%以上),小王可申请 HST new housing rebate for owner-built property, 不但不用交HST,还可从CRA拿回$16,080的新房退税。

 

例子2:建房出售

小王有了翻建经验,决定当作自己的事业来做,这几年一直按照“ 买旧房-推倒-重建 - 即售 ”的模式,从此翻建收益属于business income,100%计入收入。

从HST角度, 小王符合deemed builder,  新房卖出涉及HST,小王要么跟买家收,要么自己承担从利润里拿出13%交给CRA。

小王现在开始用公司做翻建了。对于一个加拿大人持有的私人小企业 (CCPC) 来说,50万以内的应税收入税率是15.5%, (2019年更降低至12.5%),这跟个人税率相比是非常划算的。

还用上面的例子:80万购入一处旧房,建筑成本共70万,  新房卖200万。

将净成本和HST单独计算:

  1. 购入旧地 80万,二手房交易没有HST,因此购入旧房80万为净成本,HST为零;

  2. 建筑成本 (人工+材料+政府+其他) 共70万,其中包括支付的HST 8万 (净成本62万+ HST 8万)

  3. 合计净成本 80万+62万 = 142万;HST  8万, 共花费150万;

新房出售,同样将售价分为“净售价”和HST两部分:

  1. 新房 net sale price: $1,791,150 (按180万)

  2. HST (13%): $232,849 (按23万)

  3. New Housing rebate assigned to builder - $24,000 (买家自住将新房rebate 转给builder)

  4. Total sales price (合同价): $2,000,000

净收入 net income  = 180万-142 万 = 37万

交税:

  • 用公司 - 交 income tax  4.6万;

  • 用个人- 交 income tax 16万;

从HST角度,新房交易是收HST的。因此卖房小王应收买家 HST 23万,减去建房成本中支付的HST 8万,小王要交给CRA 15万。如果买家自住,买家通常将新房的 HST new housing rebate 转给builder。因此小王还可拿回新房rebate $24000.  在HST方面,使用公司和个人没有差别。

结论:小王将翻建作为事业,建议用公司操作。在省税这件事上,公司完胜。

 

例子3:建房出租

小王80万购入一处旧房,推倒重建共花了70万,  这一次小王决定留着出租。3年后以200万售出。

 

HST self-assess :建新房出租适用self-supply rule。在开始出租时小王必须知会CRA此时房子的市场价,并根据市价计算应交的HST。同样,翻建过程中付出的HST可以两相抵减。因此,从HST角度看,公司和个人交的金额没有差别。

再看income tax : 自建并出租3年的情况,卖房收益按capital gain。很明显,同样的增值,同样50%计入收入,依旧是公司省税。

 

使用公司还要考虑:

  • 开公司是有成本的。除了公司注册费,每年要报公司税,报HST return。

  • 公司贷款比个人难度大,银行会要求股东用个人名义做担保。

  • 卖新房,要不要申请 tarion warranty 要考虑 (钱+时间);

  • 从公司分钱到个人还要再考虑一次个人的税务问题,  人生处处是陷阱。

 

番外 - 财富的传承

公司发展好,三十年后由最初的一文不名变成威震一方的王氏建筑公司。等小王退休了,该怎样让子女继承呢?

将公司的股份转给子女,小王是不用交任何capital gain tax的, 每人一生都有80万左右的增值免税额(lifetime capital gains exemption),这个额度CRA时常调整, 在2019年额度为$866,912/人。如果夫妻二人都是股东,加起来有173万的免税额。如果家里当股东的人口多,可以享受的免税额就更大。

转股就要提前考虑控制权的问题。一旦股份给了孩子,小王就是去了对公司的掌控。这个烦心事可通过重组股份来解决。小王重组让自己持有带有选举权(voting) 的优先股 (preferred share),  用家庭信托 family trust 让孩子们只持有普通股(common share)。这样小王没有失去决策权,可以当太上皇继续把握朝政,决策公司大事。而企业的增值从此在孩子头上继续增长。财富的传承一直是大家闻乐见的话题,下一篇再写。


 马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596 / 416-818-7157;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  

 


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