出租房的折旧 - 折还是不折?


先来个干巴巴的定义。折旧就是将购买固定资产的成本定期转化为费用而表示出来的方式,与实物的损耗没什么直接关系。从税的角度来说,可以理解为将买固定资产的花费分摊到每年,并按照减去折旧后的利润来计税。加拿大税制完善,每项固定资产都给安排了对应的CCA class,找到class就确认折旧率了。

再说一句,土地是不能折旧的。原因很简单,土地从地壳诞生(40亿至38亿年前)就有了,旧得不能再旧,没有使用年限,所以不要给土地折旧。

还有一句,主要住宅(principal residence) 是在地产市场长期稳定的大环境下,是万万不要折旧的。一旦折旧就失去了主要住宅的资格,后果就是增值不再享有免税这个好处。

然后是今天的主题:出租房可以虑折旧。那是折旧省税,还是不折旧省税呢?关于出租房在税务意义上的折旧(Capital Cost Allowance), 简称CCA,是大家经常吵来吵去的话题。会计界分成两派,折旧派和不折旧派,各有各的理。

举个例子:

隔壁老王有一出租房80万买入(由于土地不能参与折旧,所以我把土地和房子分开来计算:房子算60万,土地算20万)。老王选择每年提房子折旧。出租十年后卖了100万,增值20万。

家具和大家电这类常见的出租房用品都可以折旧,折旧率在CRA的官网上有。

土地不能折旧,我们只好去折房屋(building)了。房屋属于class 1, 折旧率4%:

第一年房子可折旧的最高值是60万*4%*1/2=12000 (第一年遵循half year rule,只能算1/2)

  • 第二年(600000-12000)*4% = 23520, 以此类推
  • 第三年 22,579
  • 第四年 21,676
  • 第五年20,809

以上数字是可折旧的最高值,操作起来可以从0 到最高值之间选任何一个数值来当作折旧。

折旧不能制造房租亏损(rental loss),将房租降到0就要止步。所以,选取的折旧值要小于或等于当年的净房租。

为计算简单,老王每年取折旧1万,折旧了10年,一共提取10万的房屋折旧。此时,账面上还有 60万-10万 = 50万尚未折旧(Undepreciated Capital Cost , 简称UCC )。

如果你挣钱多

老王年薪9万,边界税率已经43%。如果不提取折旧,老王10年间要为房租多付10万*43%= 4万3的税。所以,使用折旧降低了房租,这个法子给老王省下4万3的税!

十年后看看提折旧的后果:十年后卖房增值20万, 老王要记入收入10万;加上CCA Recapture 10万(即,之前提取的折旧全部在卖房这一年加回来,这叫作CCA recapture -- 账面上剩余的折旧有50万,卖了100万而导致了CCA claw back)...

最终,taxable capital gain 10万加上CCA clawback的10万都算入老王这一年的收入, 再加上老王现有9万工资,合计29万。这个收入使咪咪已经到达个人税的最高税阶53%。也就是说这个CCA clawback 让老王在10年后交了10万*53%= 5.3万!

所以,高收入人群提取折旧不划算。十年来通过折旧降低房租而省下的税, 在出售房子的那一年不仅全付回去了而且还多交了1万。

如果你挣钱少

如果老王年薪只有2万(保守起见,接下来十年工资一直保持在2万),边界税率20.05%。10万 *20.05% = 2万. 也就是说,十年使用折旧可以给咪咪省下2万的税。

同样,十年后卖房增值20 万,记入老王收入10万;加上CCA recapture 10万, 再加上老王现有的工资2万,合计应税收入22万。边界税率52%。那么 CCA clawback 使老王交 10*52% = 5.2万 的税。

所以,低收入人群提取折旧也不划算。过去十年在低税阶上省下了 2万,却最终在最高税阶上交了5万。

无论你是高收入还是低收入

提取房屋折旧无论对于高收入还是低收入人群,从长远角度算下来都是多交税的。究其原因就是卖房产生的巨大增值已足够将当年收入托举到最高的税阶,而之前提取过的折旧恰恰要在这最高税阶上计税。

最后的加注

为了便于理解,例子里好多需要考虑的因素都自动忽略了。比如个人收入的逐年变化、房市走向、卖房以后是涨是跌等等都没提。具体情况要具体分析,建议请会计师规划计算一下。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  


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