Principal Residence 基本知识大全


什么是Principle Residence?

主要住宅通常指在一年当中任何时间段,某人1持有并居住(own and occupy)的住所2

  1. 某人:可以是房主本人,配偶或前配偶,同居配偶(前任同居配偶),或子女;
  2. 住所:可以为独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等。住所没有地域限制,在加国境外的也是可以的。

主要住宅的 3个条件:

  1. 持有(own)- 房主(加国居民)可单独持有,或同他人共同持有;
  2. 居住(occupy)- 以上提到的“某人”必须柴米油盐居家过日子地居住 – 这叫 ordinarily inhabited,CRA极其重视这一点。
  3. 居住时间不论长短,可以是一年中的任何一个时间段(some time in a particular year)

一个家庭(夫妻)每年只能指定一处 principal residence

对于拥有多处房产的家庭,尽管可以做到不同时期选择在不同的房子居住,税法规定,每年只能指定“一处”为主要住宅 - 只有指定的这一处享受免税,其他的按照投资房处理。

Principal Residence 增值免税

房价上涨,卖房时有了增值,要面临增值税。一套房子70万购入涨到120万卖出,产生50万的增值。根据加拿大现在的税制,增值的50%计入应税收入。交多少税最终取决于房主个人税率。在没有其他收入的情况下,50万增值,25万计入应税收入,在安省约交税9万7千块。

主要住宅的免税政策(Principal Residence Exemption,简称PRE)。根据PRE条款, 如果房子被指定为“主要住宅“,增值无论大小都是免税的。上段例子中如果房子为“主要住宅”,50万的增值则可以完全免税。因此,很多房主选择吧增值最多的那套房产指定为“主要住宅”。

既有自住又有出租,怎么办?

一套房子既有自住部分,又有出租部分,还能按照principal residence 免税吗?可以!但是必须同时满足三个条件:

  1. 出租比例小。税法对“小”是多少并没有明确规定。仁者见仁,有人认为出租面积小于50%就算小,也有人认为10%-20%才可靠。
  2. 不能为了出租而进行重大的结构改建;
  3. 不能提取过折旧(CCA)。

人心惶惶的CRA新规定

2016年10月3日,为了进一步完善税法,CRA宣布出台了一个 proposed legislation:

  1. 以前在卖房当年报税的时候,不需要申报主要住宅。现在必须申报,包括“视同售出”的主要住宅。
  2. 从2016年1月1日起出售的房子必须在T1税表 Schedule 3 中体现出下列信息 :
    • 买房日期
    • 卖房日期
    • 卖房收益
    • 房产描述
    • 说明是否为主要住宅
  1. 主要住宅的增值依然免税
  2. CRA对于主要住宅的审计可以超越法定3年追诉时效,可无限期追溯

CRA新规究竟在打击谁?

  1. 有些翻建自建人士,认为自己满足申报正在翻建的房子为“主要住宅”的条件 - 持有了,并且还居住(边住边改建)了。但是CRA认为,由于房主居住在该房内乃翻建过程的一部分,房屋没有substantially completed的这段期间不能够算作“自住期”。 即使翻建完成后房主继续在此住了一段时日,CRA也要考量居住时间长短,是否 ordinarily inhabited in each year of ownership. 因此翻建业主若想依靠“翻建+自住”的策略来申报主要住宅的,必须能说服CRA您已经在这个住所中,长期的,柴米油盐地生活过(ordinarily inhabited);
  2. 持有房产时间短、有利可图时立即售房获利的炒房人士;或有炒房史, 几年内有多次房产买卖行为的。

怎样申报“主要住宅”?

新规定提到2016年开始需要在Schedule 3 上体现出售的主要住宅的细节信息。如果房子从买入到售出一直是家庭的主要住宅,您只需要如实填写Schedule 3并指认这是principal residence就好了。如果只有部分年份为主要住宅,则需要填写Form T2091向CRA进一步说明哪几年您在内居住。计算时,CRA对主要住宅的自住期自动多给一年,这叫 Plus 1 Rule。

举个例子:一对夫妻持有房子10年,其中3年自住,7年出租。房子售出后产生增值50万。根据PRE的计算公式: (3+1)/10 × 50 = 20万, 也就是说50万的增值中有20万可以算作自住期的增值享受免税。剩下的30万增值又只有一半计入夫妻俩的应税收入中,分摊到每人为7.5万。假设老公有份年薪8万 的工作,老婆为家庭主妇没有收入,各种tax credit暂忽略不计,老公当年一共需要缴税 $49,595 = $17,426 (8万年薪的税) + $32,169 (增加的7.5万产生的税),而老婆只需要上税 $15,852。

总结“Principal Residence”的几个大要点:

  1. 每年每对夫妻只能指定一处,一处,一处:
  2. 必须柴米油盐地居住(ordinarily inhabited),camping 式短居不可以。什么是柴米油盐的生活呢?CRA目前会综合考量下列因素:
    • 购房目的
    • 居住时间长短
    • 购房资金来源
    • 贷款形式 –长期,短期
    • 居住形式
    • 搬入证据
    • 卖房原因

想向CRA证明 ordinarily inhabited 的,需从上面这几条着手做合理解释,并提供书面证明。象“我如果真身不去住、只把地址改过去可不可行”这样的问题,就不用再问了。您能够拿出足够的书面证明并 有信心说服CRA就算可行。

  1. 如果名下房产众多,房主同 时持有并居住过多处,可以指定其中一处为主要住宅,其他房产按照投资房处理。
  2. 主要住宅的首要用途必须是自家居住而不是用来赚取收入。有勤俭的房主自己只住一间,其他房间从阁楼到地下室全部出租,这种房子已经失去作为“主要住宅”的资格,因此增值不能享受免税。
  3. CRA对主要住宅所占的土地面积也有要求,不能超过0.5公顷(合5000平方米)。 0.5公顷以内的增值按照主要住宅免税,超出的部分交增值税。但是如果跟CRA解释得通您需要大于0.5公顷的土地来居住也是可以得到免税的。

海外买家/非税居民也可以指定“主要住宅”免税吗?

非税居民即使在加拿大购房自住(own and occupy),满足上面所有条件也不能免税。增值税按照非税务居民的纳税规定来计算。


 马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca; 工作微信 jkre-danny  

 


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