安省15%外国买家税NRST退税条件


2017年4月21日开始,在安省签订购房合同、购买金马蹄地区住房的、海外人士、被要求额外支付15%的外国买家税 (Non-Resident Speculation Tax)。消息一出四下哗然。

王老师的爸爸早年去世,将妈妈接来同住,已给老太太申请了移民。日子久了矛盾暴露,媳妇和老太太几次提出还是分开过好。老太太训王老师为什么不早些给她买房,好端端的87万一套公寓,现在变100万了,凭空多交15%。王老师无奈来问我,我说你可以回去安慰一下老太太,这不是还可以退回来么。

能退回海外买家税的有3种情况,满足其一的就可以申请:

第一种:4年内成为移民

条件:

  1. 产权(title)上只有一个人或夫妻二人。一旦出现其他人,比如父母为了协助贷款也上了产权,这NRST 就无法退了;
  2. Final closing date 的60天内必须自住,作为principal residence, 留下充分的自住证据。记住60天内入住是硬性条件,有人由于不知道这个规定,没在60天内及时入住,或者搬了但没有注意保留证据,这给后来的退税申请带来不少麻烦;
  3. Final closing date 起4年内成为加国移民,有登陆纸;
  4. 退税申请必须在登陆日的90天内送达,过期不候。曾经有过实例,客户短登后回国了,觉得自己什么条件都满足,退税不着急。半年后回来才发现已经过了90天的申请时效。这种情况没有申诉成功的可能。

第二种:国际学生

条件:

  1. 权 (title上只有一个人或夫妻二人
  2. Final closing date 起60天内必须搬入自住;
  3. Final closing date 当日必须持有合法学签;
  4. Final closing date 当日必须已经在安省认可的大学 (university/college) 全职在读;“全职” 指课业的60%以上, full time workload。秋冬两个学期必须full time,暑假不计;秋冬期间转学或换专业也可以,但依旧要保持 full time 状态;
  5. 从final closing date算起full time 读满2年就可以开始申请了,申请必须在final closing date 算起的4年内提交。

第三种:工签

条件:

  1. 权 (title上只有一个人或夫妻二人
  2. Final closing date 起60天内必须搬入;
  3. Final closing date 当日有合法工签;
  4. Final closing date 当日必须已有安省的全职工作;每周工作不少于30小时,全年不少于1560小时;只有工签而没有工作不行。在此期间如果换雇主,必须做到新旧工作之间的无缝衔接。曾经有实例,两份工作之间有一个星期的间隔导致退税申请被拒;
  5. 工作满1年就可以开始申请了,申请必须在final closing date 算起的4年内提交。

如何提交?

退税申请提交给安省 Ministry of Finance (不是CRA),多数两个月内会收到回复。材料完备的直接发放退税,材料基本合理但不够完整的会被要求补材料,硬性条件不满足的就直接拒了。

顺利退税的会收到15% NRST 的本金,安省政府不给利息。

补材料的对方会写清楚具体要求哪些材料,不要问为什么补,你问了对方会婊到飞起。老老实实按要求做就好。实在补不出来的请解释为什么,可以拿个性质类似的文件商量代替。和CRA不同,和安省 Ministry of Finance 打交道可使用邮件,将文件扫描干净清楚发到 officer 邮箱里就好。

硬性条件不满足的同学就要挨批评了。赚钱不易,海外买家着实应该先确认自己满足退税条件再买房,然后买房后要做到按时入住、注意保留入住证据,最后在提交退税申请之前,建议请专业人士把把关。首次提交退税申请就做到文件不多不少、细节完备,这是最好的;后期补来补去再费力解释往往夜长梦多,徒增思想负担。

NRST退税申请被拒了怎么办?

一旦NRST退税申请被拒,千万别忘了还有机会申诉。申诉必须在收到 Notice of Disallowance 的180天内提交。如果错过了180天,可以申请 Extension of Time Request 解释为何没有在180天的有效时效内提起申诉,并提供证明材料。Ministry of Finance 会根据具体情况决定是否接受,再进行书面通知。总之,时刻保持沉稳大气,不战斗到最后一刻、不流干最后一滴血不要放弃。


 马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca; 工作微信 jkre-danny  

 


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