自住房转作出租房 - 税法45(2)的妙用


通常当房屋用途发生改变(change in use )则涉及“视同以市价售出”(deemed disposition @fair market value)。比如:一栋自家住房转作出租用途,用途转变的这一年该自住房视同以市价售出,再在同一天将其买回作出租房用。前期作为自住房期间的增值免税,转换用途后作为出租房的增值缴纳增值税。

举个例子:

隔壁老王2000年以50万购入一房,自家居住(principal residence) 到2010年当市值涨至100万时搬走,房子改作出租。依照税法,在改变用途即2010年这个房子被“视同以市价售出”。因此2010这一年老王有100-50= 50万的增值收入。由于该房一直为老王的 principal residence, 50万的增值全部可以用 principal residence exemption条款豁免,不须交税。

2010年由于发生转换用途 (自住变为出租),税法视同老王将该房以市价100万同天再次买入,此时该出租房的购入成本为100万。5年后房子涨到140万时老王把房子卖了,由此产生140-100= 40万的增值.  这个增值完全是出租期间的增值,因此无法规避。 40万增值的的50%即20万计入老王的应税收入。

税法 45(2) 条款

如果老王在房子改变用途的这一年和税表同时提交一份 election, 则可以避免这个房子在2010年被“视同售出”。 而且老王可以继续指定该房为自己的 principal residence 可继续指定4年,甚至更多年(想要继续指定大于4年,老王必须给CRA提供充足的理由,比如雇主信证明老王的工作性质就是到处游牧迁徙,居无定所)。当2015年卖房老王一共有增值 = 140-50= 90万:

根据计算自住房免税增值的公式:

总增值×(自住年数+1)/总共持有房产的年数 = 90万 × (15+1)/ 16 = 90万

自住年数的计算:

  • 实际自住年份2000年到 2010年共11年;
  • S.45(2) election 继续指定的自住期4年;
  • 共计自住期为15年

总共持有该房的年数:

  • 从2000到2015年,按照日历年算一共持有16年

因此,根据 principal residence exemption,老王卖房产生的90万增值全部得以免税。


一对夫妻每年只能指定一处房产为 principal residence。老王选择继续指定了这一套从2011到2014为自住,必须要放弃同期另一套房产为自住房,二者不能兼得。


如果把本篇的标题掉过来,就是出租房转作自住房,那请见我的另一篇《税法45(3)的妙用》。


 马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  

 


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