非税务居民出租卖房需注意


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马云, Carol MaCPA, CMA加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue AgencyCRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager JK Tax 税务咨询公司创建人。



“非税务居民”在加拿大投资房产,税务上要注意的几件事:


什么是非税务居民?

首先,要搞明白自己是不是真正的“非税务居民”,即non-resident for  tax purposes。很多人以为回流中国,不住在加拿大,就自动是非税务居民了。这里得提醒一句,加拿大移民局( CIC )定义的非居民和 税务局(Canada Revenue Agency)定义的非居民是不同的。。。。

  1. 加拿大移民局(CIC):永久居民身份,移民局要求每5年要至少在加拿大境内住满2年。当你不能满足居住时间的要求,就会失去永久居民身份。失去身份,叫做“非居民”。这个是移民局的“非居民”概念。
  2.  加拿大联邦税务局(CRA):税法上的“非税务居民”,通常指一个人在正常情况下,一直居住在其他国家; 和加拿大没有明显的社会/经济联系,(社会/经济联系是指:房产,配偶,孩子,财产,社会关系,加拿大驾照,护照,银行账户,健康卡);在加拿大居住不满183天。


怎样申请作“非税务居民”?

最可靠的做法,是填一份NR73  表,跟CRA正式申请一个“非税务居民”的认定。这是一份4页的表格,要求详细提供申请人与加拿大以及中国的各种经济和社会关系的细节。这份表寄出后,几周到几个月的时间,CRA会给你一份书面通知,根据提供的事实细节,判定某某年份你到底是税务居民,还是非税务居民。拿到了这个官方的书面决定,你才可以放心地以非税务居民的身份报税。

下载NR73表,请戳这里:

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/nr73/README.html


非税务居民的好处

作为非税务居民的最大好处,就是可以只报在【加拿大境内】的收入,境外收入不用报。 相反,作为税务居民 ,则要求申报【全球】收入。


非税务居民怎样报出租收入

有人说了,我离开加拿大后,房子一直出租,有租金收入,怎么报?

简单地说,有三种方式:

  1. 第一种方式【不建议使用这个方法】:替你打理房子的代管人或租客,有义务每个月从租金 (gross rent)里拿出25% 直接上交 给CRA作预留税款(25% withholding tax),并在下一年的3月31日之前提交NR4表来汇报租金(gross rent)和预留税款的金额。如果代管人/租客按时提交了NR4表,作为非税务居民的房主就不用再提交税表申报房租收入了。注意:这种方法并不是个好方法,因为它不允许房主做任何出租费用的抵扣。
  2.  第二种方式:非税务居民可以选择提交section 216 information return。这个election 需要在有房租收入的年度结束后的2年之内提交。这样,年底报税时需要使用T1159 - Income Tax Return for Electing Under Section 216。举个例子,一年租金收入为$24,000,出租房产生的各种费用假设总共有$14,000,那么净房租收入(net rental income) 就是$10,000. 租客或者代管人同样有义务按时向CRA上交gross rental income 的25%作为预留税款, 但是,这25%到了来年房主报税的时候,多退少补,多交的部分是可以退回来的。
  3.  第三种方式,非税务居民可以选择“净收入”法 【推荐使用这种方法】。和上面讲到的第二种方式类似,非税务居民房主需要指定一位代理人,在收到房租收入的年度结束后的6个月之内,提交section 216 election. 非税务居民需要填提交NR6表,这个表,需要在年初 比如一月一日,或者收到第一次房租之前提交给CRA。经过批准之后,就可以用把各种费用抵扣掉后的NET Rental Income*25%作为预留税款了给CRA了。来年报税时同样是多退少补。【缴税到底多不多呢?税率??】对于非税务居民的房租收入,CRA说咱们只收联邦税,不收省税,听上去很好啊。但是,如果你像我一样吭哧吭哧把非税务居民税表每一行都仔细钻研了,就会发现,CRA在联邦税里面,额外偷偷地加了个Surtax for non-resident——即非税务居民的“税上税”。这个surtax 是多少呢,是48%(请看T1159表的 Line 12, 很隐蔽)!! 如果你有$10,000块的净房租收入(net rental income),联邦税算下来大约$1,500, surtax 大约$720. 所以您需要为这$ 10,000的租金收入付$2,220的税.  

下载T1159表,请戳这里(注意要选择相应的年份)

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/t1159/README.html

 
非税务居民怎样报卖房收入

非税务居民卖房时没有 “自住房免税”(principal residence exemption )这回事。也就是说,非税务居民卖房,有capital gain就要交税,而且还不少交。具体说说:

  1. 非税务居民卖房前要多做这么一件事:卖房之前,或者最迟在 closing day 10天内要向CRA提交一个表 - T2062, 申请 Certificate of Compliance. 这份T2062,要提供预计的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate, 但是最后成交时,卖房价格有变动,比最初估计的成交价高,那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。如果在卖房时你还没有拿到这张Certificate, 买家律师则必须预留25%的房款(sales proceeds)作为预留税款,放到trust account里面。(这是因为政府怕非税务居民卖了房子,拿着房款, 不交税就直接回国了。万一非税务居民真的跑了,CRA有权让买家代替完税。)等到第二年报税时,作为卖家,报了税,多退少补,可以把多扣留的税款拿回来。 
  2. 当前加拿大的房价飙升,卖房时绝大多数的情况是有增值的,也就是有capital gain. 极少数情况下,卖房产生亏损(loss)。如果该房从来没有被出租过,那么这个房子则有可能被CRA认定是personal property, 后果就是不认可这个亏损, CRA会deny the loss.

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处)


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