说说咱们自家住的房子 - 主要住宅 (Principal Residence)


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马云, Carol MaCPA, CMA加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue AgencyCRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager JK Tax 税务咨询公司创建人。


说说咱们自家住的房子 -  主要住宅 (Principal Residence)


自住房( Principal Residence,简称PR),又叫主要住所,主要住宅,通常指在一年当中任何时间(any time in the year)你持有并居住在内(own and occupy)的住所。住居的人,可以是自己,配偶,common-law的同居好友, 前夫/前妻/前同居好友,和孩子。这个住所,可以是house, condo, cottage, 房车,船。。。没有地脚限制,在加拿大境外的也可以。

符合“自住房”的几个关键词:1. 持有(own);2. 居住(occupy)3.  一年中任何时间(any time in the year)。

自住房的增值部分 (capital gain)是免税的 (Principal Residence Exemption)。所以,大家都想把房子作为自住房来养。 但是,满足了上面3个关键词,并不意味着一定符合“自住房”。比如,本人是builder,  翻建房子,大框架盖好了之后,需要你亲自住在房子里继续加工内部细节。这段期间,你的确满足own and occupy了一段时间。但是,CRA完全可以说,该房不是你的Principal Residence,因为你是职业builder, 卖房所得为business income.  这条路早有无数先烈趟过并倒下,所以,作为builder,搞翻建为业的大牛们,想避开business income非得往“自住房”的定义上靠的,动工之前请考虑一下怎样解释才行得通。


自住房的3个条件

1, 房子的持有人(owner),必须是resident in Canada。
2,
持有人,或其家人 (看上面列举的人群),必须每年在该房里住上一段时间(ordinarily lived in it for some time during the particular year)。这个“一段时间”,一般2周以上就可以了。
3,
一对夫妻 + 未成年的孩子,每年只可以指定一处为principal residence.  1982年以前的税法,是夫妻俩 [每人] 可以指定一处,前提是房子分别在各自名下,不是jointly owned。 从1982年开始,税法的这一条改了。咱们大多中国移民是1982年之后来的,所以现在一家人只能指定一处,都没赶上好时候。


同时拥有多个房子,如何指定自住房?

CRA官方有个表格T2091 是专门用来指定‘自住房’的。很多人知道这份表,却不知道如何用。这个表啊,只用于有房子增值收入需要报capital gain tax时才需提交。如果你的房子,从买入到售出,一直都是自家住,  所有年份(all years )都是principal residence,那么你就不需要填写这张表,因为自住房的capital gain 是免税的,不需要报。但是,如果只有部分年度是自住(比如出租几年,又自住几年),这种情况下,出租那几年的增值需要上税,自住那几年增值则不需要上税。这时,用这份T2091表,跟CRA指定一下哪几年是principal residence,就可以了。T2091只需要在卖房的那一年和税表同时提交。


非税务居民 – 自住房增值也免税吗?

非税务居民没有principal residence  exemption这一说。 意思就是,非税居民的“自住房”没有免增值税这个说法。

很多新移民登陆后,买房,再回流,由于在加拿大的居住时间不够,被移民局(CIC)取消了永久居民身份。在加拿大的房子则要么出租,要么出售。这里提醒一下,移民局(CIC)的“永久居民” 和 税务局(CRA)的“税务居民”是两个不同的概念。失去了CIC的“永久居民”身份,不一定就自动成为税务局的“非税务居民”。“非税务居民”要由CRA官方来亲自认定,才最有效可靠。

非税居民该如何申报租房/卖房的收入,我先前有一篇博客单独讲过。欢迎去看看,欢迎留言提问!

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处)


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1条评论

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    谢谢您的文章,可以给我一个联系发式,我想请教个问题可以吗?谢谢!!

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