自住房改为出租房的税务影响


 

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马云, Carol MaCPA, CMA加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue AgencyCRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager JK Tax 税务咨询公司创建人。


通常,当房屋的用途发生改变(change in use ),就涉及“视同以市价售出”(deemed disposition @fair market value)。比如从自住转作出租,发生转变的当年就视同以市价售出。

举个例子:你于2000年以50万购入一房,一直住着,到2010年市值100万时搬走,房子改作出租用。税法规定,在搬走那年即 改变用途那年,这个房须得“视同以市价售出”. 所以2010年产生了100-50= 50万的capital gain 。 因为从2000到2010期间是自住房,这段时间产生的增值是tax exempt (Principal Residence Exemption)。 现在这个房子变成出租房了,它的cost base就是100万。又过了5年,到了2015年,房子继续升值,涨到140万。在2015年把房子卖了,就有140-100= 40万的capital gain.  这个gain由于是在出租房上产生的,所以得交税。 Capital gain 的50%, 也就是20万计入你的2015年的课税收入,上税。如果2015房子降价到70万,卖了,则有70-100 = 30万的capital loss,可以用来抵其他的capital gain.

【压轴的在这儿呢】但是,如果你在2010年改变房子用途的时候,提交 一个section 45(2) election, 就可以避免这个房子在2010年“被视同售出”。 而且呢,你还可以继续指定该房当作你的principal residence ,可以继续指定4年之久,甚至更多。。。(有条件的哈,想要更多,你必须是跟随雇主到处游牧,像蒙古人放羊似的,为了工作,才被迫四处走动。得有雇主证明,并有一份催人泪下的信,CRA才有可能考虑让你指定超过4年)当2015年卖房时,你的capital gain = 140-50= 90万,其中2000到 2010(11年)+ 1 +4 = 16年可以当作自住房来做税务处理,实际上持有该房也就一共为16年(2000到2015)。所以这90万的captial gain就全部可以享受principal tax exempt, 免税!

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处)


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