房子的折旧 - 折,还是不折?


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马云, Carol MaCPA, CMA加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue AgencyCRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager JK Tax 税务咨询公司创建人。


自从讲了持有多处房产的夫妻可以指定一处房产为自家的“主要住房”,即principal residence(PR)之后,发现大家很踊跃,立刻开始东指西指。咱房子多嘛,撒着欢儿指。这里小心提醒一下,这个PR尽管没有对居住时间的明确要求,但咱们还是要多多少少亲自住一下下的。 本人住,配偶住,或孩子住,都可以。如果一天不住,一年365天都在出租,那就不能指定为PR哈。

房子的折旧

税务意义上的折旧,英语叫Capital Cost Allowance, 简称CCA,是个大家经常吵来吵去的话题。 争论的焦点,就在于到底应不应该提取折旧呢?

我一向脑子慢,为了不把自己绕懵,喜欢把复杂的事情简单化。

举个例子说:

爱丽丝小姐有一出租房,当年60万买入。每年报税都申报房屋折旧来降低出租收入。出租10年后,房子卖了100万,有增值40万。

* 家具,大家电,这类都可以折旧,用不同的折旧率,这个自己做功课,CRA网站上都有。喜欢学习的同学,请看http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/cca-dpa/menu-eng.html

咱们今天只讲房屋本身的折旧(4%):

* 第一年(1/2yr rule)可以折旧的最高值是60W*4%*1/2=12,000 (头一年折旧只能提取一半,这个叫作half year rule)

* 第二年(60W-12000)*4% = 23,520

* 第三年 22,579

* 第四年 21,676

* 第五年20,809

注意1:这些数字只是可以提取折旧的最高值,你可以从0 到最高值,选其中任何一个数字来提取当年的折旧。

注意2:折旧还不能制造亏损(rental loss),你不能用提取折旧把当年的房租收入搞成负数,降到0就可以了。所以,选取的这个折旧值还得小于等于我当年的net rental income. 注意是NET.

简单起见,假设爱丽丝小姐每年平均取折旧1万,折旧10年,一共提取了(CCA)10W的房屋折旧。此时,账面上还剩60-10 = 50万(Undepreciated Capital Cost , 简称UCC )没折。

既然提取了折旧,这10年出租还能有正现金流的可能就微乎其微了,即使有挣也可以忽略不计。也就是说,提取折旧的唯一目的就是使房租收入尽量降低,争取为零,因为租金收入,减掉各项费用后,再提取折旧 ,几乎没有什么剩余的了。这是大家最终想要的结果。

【高收入人群】如果你本身就是高收入,一直在比较高的tax bracket。如果年收入9万,边界税率(marginal tax rate) 就已经是43%。不提取折旧,你10年需要多付出10W*43%= 4W3的税。使用折旧一共给你省了4万3的税!

现在,咱们看看【提取折旧的后果】:10年后房子涨到100万,卖了,结果就是:1)增值capital gain = 100-60 = 40万。

2)CCA Recapture 10万(recapture -- 账面上剩余的折旧有50W,卖了100万导致CCA claw back)。

最终,taxable cap gain 的20万加上CCA clawback的10万都算入当年收入。等于在你现有9万收入的基础上加30万再纳税。这时的marginal rate几乎50%。也就是这个CCA clawback 让你在10年后交了10*50%= 5万!

【小结】高收入人群提取折旧, 相当于延税( tax deferral). 10年期间每年的确能省点儿税.但在出售房子那一年,全部付回去了,而且还多付了7千。

【低收入人群】假设你收入4万(保守起见,咱们作最差打算,一直4万,您10年一直挣这个数, 不涨钱),边界税率20%,那么房屋折旧 10万 *20% = 2W. 也就是说,这10年提取折旧省了 2万的税。

同样,10年后卖了100万。结果:

1)有 capital gain 40 万。

2) CCA recap 10万。边界税率涨到 近50%。那么 CCA clawback 同样使你需要交 10*50% = 5万 的税。

【小结】对于低收入人群,提取折旧在过去10年给你省了2万的税,但卖房那年你需要为此交5万的税。

【大总结】一句话,出来混总是要还的。提取房屋折旧,平时省税,卖房当年一下子就全交回去了,而且更多。因为卖房产生的巨大的增值capital gain (哪怕已经退休没有收入) 已经足够使你升到最高的tax bracket,更何况加上CCA clawback - 100% taxable.

【其他需要考虑的因素】为了好理解,我这个例子里好多需要考虑的因素都没提。比如个人收入变化,房市的走向,卖房时是涨是跌,等等等等都没提。。。具体情况要具体分析,每家不一样,请找会计师好好规划。我个人是不提倡提取房屋折旧的。其他的会计师有提倡提取折旧的,也有道理,您还是根据自己的情况,多走走多问问。

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处)


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