加拿大人在美国持有出租房,如何报房租收入?


最近越来越多的加拿大投资者去美国买房,不少地产公司甚至纷纷成立了奥兰多销售部。那在美国卖房做了房东之后,该如何给美加两国政府报房租收入呢?

先插播一个概念问题:在美国,税务身份是由两个测试决定的:绿卡测试和居住测试。

  1. 只要有美国绿卡,无论是否住在美国境内,都是美国税务居民,向美国报全球收入;
  2. 实际居住测试跟在美国居住的天数有关,要分别计算本年,去年和前年在美国的居留天数。

一个加拿大人(加国税务居民)在美国有投资房,有租金收入,怎样报税呢?

首先,租金源自美国的房产,要先报美国税;租金又属于加国税务居民的全球收入,所以还得再报加国税。


第一步:先报美国税 (联邦税表+州税表)

外国人在美国有出租收入,美国国税局IRS规定:按照总租金的30% 交预扣税(non-resident withholding tax)。租客或者房屋托管公司负责缴纳。

如果认可这种方式,预交的这30%可被视同为本年的最终税款,房主也就不必再报税了。

这个方式交税高,不能抵扣出租相关的费用,不建议使用。

合理的做法

做美国税表1040NR,抵减出租房的合理支出,比如保险,地税,贷款的利息部分,维修,折旧,管理费,去美国看房的差旅费等。最终按照净租金交税。房主须有ITIN(税号)并提交IRC871(d), 同时交上租客或托管公司签字的 ”net rental income” election (form W-8ECI),这就免除了租客或者房屋管理公司的代交30%的责任。

和加拿大一样,美国税分为联邦税和州税,不同州的税率不同。要注意报2份税表。

美国个税截止日期- 4月15日。


第二步:再报加国税

已给美国交过的税,可在加国税表上以 foreign tax credit 的形式抵减在加国的应交税款。


 马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  

 


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