马云博客 - 出租房改作自住房 - 税法 45(3)的妙用

5.2

马云, Carol Ma,CPA, CMA。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue Agency(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官 ;重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 。2014年底加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Manager,
JKtax 税务咨询公司创建人。电话:416.818.7157; 邮件: carol@jktax.ca 微信:jktax-carol


半年来的深度潜水,我被房东同志们的学习能力深深地震惊了。今年报税季节有机会接触到多位村友一起切磋房产交易可能涉及的税务问题,受益颇多。每每谈话结束我都第一时间冲向税法校验自己的知识是不是时过境迁被历史所唾弃。这个时候总会想起『共产党宣言』“在那里,每个人的自由发展是一切人的自由发展的条件”- 房东群的想象力和创造力是我始料不及的,每个人都或多或少按照自己的理解将税法进行了充分的自由的发展。几次颇显水平的集体讨论就是关于Income Tax Act subsection 45(2)条款,这在别的群是很少有人提及的,哪怕是专业会计群我们也不大会想到这一条。然而,房东群总是能让人刮目相看,我发现很多村友对45(2)颇感兴趣。45(2)是针对房屋改变用途时-由“自住”变为“出租”-用来选择延长自住年份(可延长4年)的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交,以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。

今天,420日,阳光明媚。为了丰富房东们的春日生活,应某位村管的要求,小谈一下453)这一条。

ITA 45(3)和452) 一个是男神一个是女神,在房东界享有很高的声誉,人气同样旺,用法稍不同。453)也是针对房屋改变用途 - 但是,这回是从“出租”变为“自住” -用来延长自住年份(同样可延长4年)的一个税务操作。 453election在需要在卖房当年和税表一起提交,同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。

举个例子说:

村长于2007年买了一处湖景小房用来出租(购入价60万),此后每年老老实实报房租收入。 2011年村长终于找到一份IT码工工作遂欢天喜地搬去自住(此时市场价约70万),2015年将小房卖出(售价100万)。

税法45(1)(a)(iii)  (iv) 规定:当一出租房“改变用途”变为自住的时候,改变用途的当时“视同以市价售出;之后房主立即以市价购回自用。改变用途时如有增值,须缴纳增值税(capital gain tax)。

所以,根据451), 2011年当房子由出租变自住,村长要这样报税:

  • 出租4年增值capital gain = 70-60=10
  • Taxable capital gain = 5 -- 加入村长2011年的应税收入中纳税

村长2011年当码工的年薪为5万,这个收入当年应交税$9,078,平均税率18%, 边界税率为31%。 加上这笔taxable capital gain 5 万,变成当年有10万的应税收入, 须交税$27,400, 平均税率上升至27%,边界税率上升至43%

税法45(1)(a)(iv) 视同村长再以当时市价购回该房,做自住用。所以,视同购回时的cost 70万。 待到2015年村长卖房的时候,20112015该房则完全作为principal residence来卖了,不须缴纳这4年的增值税。

然而,村长不知道451)这个“视同售出”条款,2011年没有报capital gain tax. 那么,到了2015年卖房,村长只能这样计算:

  • 出租年数:20072011, 共4
  • 自住年数:2011 2015, 共4
  • 公寓持有年数:2007 2015, 共8
  • 房屋增值:100-60 =40
  • 自住增值豁免额Principal Residence Exemption =4+1/8 * 40 = 25
  • 不能免税的增值:40-25 =15
  • 应税增值(taxable capital gains):15*50% = 7.5

于是,村长老老实实在2015年税表上加了7.5万块的应税收入。村长的码工工作依旧是年薪5万 (唉唉四年没涨工资,村长工作热情不减),应交税款 $8,570 20152011年比,税率有变化), 平均税率17%,边界税率 31%;现在加上这7.5万一共12.5万的应税收入,应交税款 $36,978, 平均税率29%,边界税率上升到43%

也就是说,如果村长不研究税法,什么也不做,等到最后卖房才想起报增值税,他要为此多缴纳 $36,978-$27,400 = $9,578的税款。

如果,我是说如果哈,村长高瞻远瞩2015年报税找到房东群马会计,酒足饭饱后她也许会这样做:

  • 提交2015税表的同时,加塞儿一份453election,指定20072011出租的这4年为自住
  • 这样,从2007 2015, 全部8年均为自住年份
  • 既然是自住,40万的增值全部免税

重要的事说两遍:

当出租房完完全全地“改变用途”变为自住的时候,税法上认为有两个动作先后发生:1,出租房被“视同以市价售出”;2,立即以市价买回作为自住。

这第一个动作 出租房被“视同售出”,在当前房价飙升的国际大形势下自然有增值产生。但是,我们不想交这个增值税,怎么办?税法 453)允许在卖房当年指定该出租房为自住房最多到4年。

喜欢453)么?嗯嗯!那您必须满足下列全部条件:

  • 房主必须是resident of Canada
  • 出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年,也要正常报房租收入
  • 出租房绝对不能提取过折旧(CCA
  • 指定该出租房为自住的这4年,不能再指定别的住所为principal residence。还是强调那句话,夫妻二人同一时期只能指定一处住所为principal residence。想想自家别的房子有没有那么大的涨幅,再决定指定哪个为PR

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