《第二次检视:“标准租约” 之第一及第二款》

最近坊间众说纷纭,房东们又在交头接耳,说出租法又变啦,允许租客养狗,不许收押金,不许乱赶人云云。。。。其实这些并不是什么又新改了法,这些一直就是法律所规定的内容(有一定的条件),只不过是从今年的4月30日起,任何新签的租约,只要被民租法所管辖,都要使用一份安省政府规定使用的租约,简称“标准租约”。

 

“标准租约”一共13页,正文17条,附件21款。我前几天发表了两篇文章。一篇题为《为您解读标准租约》,概说了标准租约的方方面面。另一篇题为《第一次检视:我对“标准租约”之初探》,说的是标准租约的适用环境和法律基础与规定。

 

虽然目前据说政府正在赶制一份23种语文的“标准租约指南”(先出规章后出指南),但我还是愿意从一个多年专门从事民用租务法的法律人的角度,以这篇文章开始,把“标准租约”以内容分割成若干个单元,一个一个条款地为您详细分析,希望能为您有所帮助。

 

今天说第一个单元,也就是“标准租约”的第一及第二款。

 

第一款:本租约的各方

 

这一款看上去很简单,就是房东和租客的名字。但是也有一些要和大家做个说明。从我实际代理的案子里,可以看出不少与这一款有关的问题,大家都要避免,比如:

 

  1. 本来房产只在一个房东名下,这里却填了不止一个;
  2. 本来自己不是房东,只是房东的家里人(比如说是子女),因为语言问题,老人家请年轻人代劳,年轻人就把自己的名字放进了房东一栏里,到头来,这份租约因为房东指代不清楚,而有可能出现麻烦;
  3. 房东自己名字拼写错误;等等。

 

【注意】如果房子卖了,租客转移到了新房主名下,新房主应该在本租约上做个“房东更改”,表达新房东的全名。除非双方同意改变,而且改变的内容合法,其他一切条件内容都不可改变。同时,新房东应该向租客披露联系地址。

 

刚才说了房东,那么租客呢?从实际业务纠纷中,我得到经验教训:

 

  1. 我建议房东把任何一个超过十八岁的,以这里为家的人,均列入租客,形成一个“联名租约”,这样一来,所有的人都互有连带责任。无论是交租,还是对损坏的赔偿,每个人都要负责,而且责任等量等重。
  2. 一定要按照租客的由政府颁发的,带有照片的身份证明证件,做为名字的根据。比如驾照、健康卡、护照。如果这些没有,起码银行信上、工作信上、信用局报告上的、或者可靠机构的材料中对应的名字,做为名字的根据。注意每一个字母都要抄写,名字中间是空格,还是连接符。特别要搞清,那个是姓,哪个是名。

 

第二款:租住地址

 

在实际业务中,地址经常被简略地写成123 Main Street,其实这个租客仅仅是租用了这个物业的地下室,甚至仅仅是地下室的某一个房间。所以在“地址”一项,要准确描述租客到底租了哪部分物业。

 

或者,租客租了一整栋物业的一楼和二楼,而地下室不包括在内,这里要做相应的注明;如果二楼靠东南角的一间不包括在内,等等特殊情况,也在这里均应列明。

 

至于不出租给租客的部分,而一旦是做为房东自行使用时,进入物业应该考虑民租法的进入规则。在实际纠纷中,这样的案情频频出现,都是由于房东事先没有一个周全的考虑,而使得自己陷于被动。

 

这一款还要求说明停车位及其描述,房东在订立本租约时,应加以详细描述。比如车道东侧,地下停车场2层101号等。然而,根据我对民租法的理解,民租法仅仅是对居住部分有管辖权,停车位不是居住使用,在这里出现问题,比如车辆被砸,应该不属于民租法范畴,不属于房东的责任范围。

 

本款最后要求说明所租物业是否“公管物业”。如果是,租客要遵守此公管大厦之规章制度,房东应该及时提供这些规章制度之文本。

 

既然租约中提到了这一条,我建议房东自己首先要清楚这些规章制度都是些什么内容,挑出与租客有关的,在后面第十五条(后详述)再次详加规定。同时,将规章制度与本租约一起在请租客签收。

 

【特别注意之一】如果房东或者房东的家人,与租客共同使用厨房或者卫生间,这种情形叫做“共用情形”,民租法不归管,房东房客管理局不予受理任何纠纷与请求。如果发生经济纠纷,双方应在小额法庭起诉(如果损失不超过两万五千元),如果发生人身纠纷,应该诉诸警察。本“标准租约”不适用于“共用情形”。

 

【特别注意之二】此“标准租约”不适用于AirBnB、Bed and Breakfast或者旅社等。其他不适用的场所,见民租法第五条,例外条款。

 

这一单元就讲到这里。下一单元说房东的联系方式以及租期问题。敬请关注。

于戎伟(安省律师公会,法律顾问)

R-Yu Legal Services
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