《第一次检视:我对”标准租约“之初探》


安省政府2月7日发出公告,自2018年4月30日起,所有被《安省民用租务法》(Residential Tenancies Act, 2006)所涵盖的、新签的物业出租租约,必须使用本标准租约模板。

 

这里有三层意思。

 

  • 标准租约从2018年4月30日,才开始正式使用。这就意味着,此日前(不包括4月30日当日)签订的租约,不必使用此租约模板,业者可以使用任何文本,包括自制的、RECO的、或者任何现成的文本。

 

  • 此模板仅适用于新签的物业出租业务。如果在4月30日或之后,仅仅是对原租约的延续,则房东与租客之间不必再签任何租约(包括此标准租约),原租约除去合法涨租、共议变更的条款之外,其余所有条款继续维持有效。

 

三、《安省民用租务法》并非涵盖所有民用出租物业,本法第五条给出了例外条款,其中与普通房东最有关的是第i条,即:

 

Exemptions from Act

 

5 This Act does not apply with respect to,

 

…..

 

  • living accommodation whose occupant or occupants are required to share a bathroom or kitchen facility with the owner, the owner’s spouse, child or parent or the spouse’s child or parent, and where the owner, spouse, child or parent lives in the building in which the living accommodation is located;

 

意思是说,如果租客被要求与居住在本处之房东或者房东的配偶、子女或父母,或者配偶的子女或父母,共同使用厨房或者卫生间时,本法不适用(内容以英文为准,下同)。

 

公告同时指出,房东与租客的权利和义务仍然以《民用租务法》为准,没有任何变化。点击此处可见民租法的文本。https://www.canlii.org/en/on/laws/stat/so-2006-c-17/latest/so-2006-c-17.html

 

公告还说,使用标准租约的目的是使得房东与租客都明白地知道他们各自的权利与义务;减少租约中的非法条款以及口头租约带来的误解;减少房东房客管理局的听证受理数量。

 

对此,我有以下的看法。

 

我认为,政府公告中所说的第一点有其积极意义,而且使用这份标准租约,其结果应该使得各方容易获得更多的资讯。

 

第二点并未完全排除口头租约的合法性,只是说“减少口头租约带来的误解”。可见口头租约仍然是合法的,也就是说,房东房客双方并不一定非要签有这份租约,才能使得出租业务合法,这仿佛与开始所说的“必须使用”(must  use)有矛盾。何况民租法本身的第二条,对租约的定义表明,口头租约也是合法租约。鉴于安全,我建议统统使用本标准租约文本。

 

至于第三条,虽然我也希望,但是我不抱乐观看法。纵观民租法范围内的纠纷,其产生的原因、演变的过程、乃至各方处理的手段,都是导致事件上升到法律层面,诉诸听证会的原因。区区一份所谓的“标准租约”,不能起到决定性作用。

 

公告进一步说出什么情形必须使用此标准租约。这些情形是:

 

  • 独立或半独立房屋
  • 高层建筑
  • 公管物业
  • 第二单元(比如地下室的房间)

 

老人院、活动屋村、出租地、被民租法排除的福利房等不适用本标准租约。

 

本标准租约有三部分。

 

  • 强制部分。这部分必须填写,不可自行更改,不可取消。这部分包括房东和租客的名字、租期、租金、提供的服务、还有双方对末月押金、钥匙押金、吸烟条款和租客保险问题的约定。

 

  • 选项部分。房东与租客可以根据具体情况,互相商议出一些符合本物业的具体条款、责任、权利与义务。同时指出,任何与民租法相违背的内容,均为无效,而无法执行。

 

  • 通常条款。这里给出了房东与租客的通常权利、义务以及常见的违法条款是什么,比如结束租约的情形、分租、非法收取的费用、宠物问题、客人问题以及房东的进入问题等。

 

公告继续说,

 

  • 如果在4月30日或之后签订租约,必须使用本标准租约。

 

  • 如果在4月30日或之后未使用标准租约,租客可以向房东要求一个书面的租约,房东必须在21日内提供。

 

  • 租客在4月30日前,不可要求房东提供标准租约,除非双方是在商定4月30日之后的一个新的以一年为期租约时,租客才可要求房东提供标准租约。

 

  • 租客在4月30日前,如预计之后享用自动变成的以月为租期的租约时,不可要求房东提供标准租约。

 

  • 一旦房东在租客要求提供标准租约之后的21日内,仍不能提供书面租约时,租客可以暂扣一个月的租金。

 

  • 当租客暂扣租金的时间超过一个月,房东仍然未提供标准租约时,租客可以不再支付这笔暂扣的租金。即使房东继续不提供标准租约,租客也不能扣押超过一个月的租金额,对此等房东,民租法支持租客,可因此与房东提前解除租约。

 

  • 房东与租客在4月30日前可以使用标准租约,但该租约中的条款不可早于4月30日生效。

 

最后,公告对租客因标准租约的提供时间而产生争议的情况下,给出了租客可以提前解约的几种规定。这是对民租法新增条款,即第12.1条的说明。

 

  • 如果房东在租客书面要求提供标准租约之后的21日内,仍然不能提供时,租客可以向房东发出一份“提前解除租约之通知”,通知期为60天。

 

  • 如果房东承租客之要求,提供了标准租约,但租客不同意其中之条款时(比如有新的条款加入),租客可以向房东发出一份“提前解除租约之通知”,通知期为60天。

 

  • 此等通知必须在房东给出标准租约后之30天内由租客向房东发出。通知期到期日必须为当期之最后一天。

 

纵观这份新的“标准租约”,其中内容涵盖甚广。尤其是附后的二十多条解释,更需要仔细讨论研读。请关注我随后一系列分门别类的剖析。

【如上文字非正式法律意见】

于戎伟

安省律师公会 · 法律顾问

11A Glen Watford Drive, Suite 215

Scarborough, ON M1S 2B8

电话:647-352-8388

微信:yu4167075723

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