段阿姨与“收回自用”申请

段氏夫妻在2013年购独立屋一处,住了两年,因为本地没有什么好工作,不得施展,于是决定回流祖国。房子舍不得卖,就请经纪招租。仗着地点好,屋子条件好,几年下来,租客稳定,租金足足抵了月供和杂费,加上屋价飞扬,段氏夫妻为自己的计划,往往沾沾自喜。更值得庆幸是 ,现任租户更是一对体体面面的小夫妻,把屋子里里外外打理的有模有样。

 

一转眼,几年过去了。儿子要回来上高中,段氏夫妻也打算搬回多伦多。于是二月月底,段阿姨就和这对小夫妻租客商量,说给小夫妻两个月的时间,把房子腾空,以便他们在五月一日回到多伦多时,住进自己的家。小夫妻满口答应,说临走会把钥匙留在门前的脚垫下面。这一切都在电邮里研究了好几次。

 

时间临近了,段阿姨收拾行囊,买机票,与亲戚朋友告别,忙忙碌碌中,也没再找过小夫妻租客。五月一日,段氏一家三口飞抵多伦多,直奔自己阔别了几年的家。到了家门口,段阿姨发现屋里有灯,心中生疑。正在犹豫期间,门自己打开了!闪出的是那对小夫妻,他们这时告诉段阿姨,他们查过房东房客管理局了,管理局告诉他们段阿姨的做法不符合法律规定,通知无效,所以他们可以继续住下去。

 

且不说当时段阿姨一家是如何渡过的那一晚,也不提段阿姨随后的日子怎么过。我们只说说这里到底发生了什么事?

 

我们先回放一下段阿姨的举动,然后对照法律,看看段阿姨在哪里吃了亏。之后我们再说说这样的事应该如何处理,才能最大限度地保护房东自己的利益。

 

段阿姨决定将房子收回自用 =》 电邮通知租客两个月后搬家 =》 回到多伦多 =》 发现自己把自己放到了一个“有家不能归”的境地。

 

这个案例的实质是“房东收回自用”的问题。《民用租务法》第48条和第48.1条给出了关于房东收回自用的规定。

 

Notice, landlord personally, etc., requires unit

 

48 (1) A landlord may, by notice, terminate a tenancy if the landlord in good faith requires possession of the rental unit for the purpose of residential occupation for a period of at least one year by,

 

(a) the landlord;

(b) the landlord’s spouse;

 

(c) a child or parent of the landlord or the landlord’s spouse; or

(d) a person who provides or will provide care services to the landlord, the landlord’s spouse, or a child or parent of the landlord or the landlord’s spouse, if the person receiving the care services resides or will reside in the building, related group of buildings, mobile home park or land lease community in which the rental unit is located.  2006, c. 17, s. 48 (1); 2017, c. 13, s. 7 (1).

 

。。。。。。

 

Compensation, notice under s. 48

 

48.1 A landlord shall compensate a tenant in an amount equal to one month’s rent or offer the tenant another rental unit acceptable to the tenant if the landlord gives the tenant a notice of termination of the tenancy under section 48. 2017, c. 13, s. 8.

 

我们把这两条法律做个简要的说明。

 

如果租期结束日是预先约定的,民租法允许房东在此日前起码六十天通知租客,如果没有一个固定的租期结束日子,应该提前六十天通知租客,到时收回自用。

 

特别注意,第六十天必须是租期的最后一天。必须使用房东房客管理局规定使用的表格,以允许的方式送达租客后,方为通知有效。

 

谁可以收回,或者收回后可以给谁住,才算是“自住”呢?法律说了七种人,即房东自己、房东的配偶、房东的子女、配偶的子女、房东的父母、配偶的父母,以及照顾这些人的人。

 

申请获批的先决条件有哪些?我们结合法律和判决,仔细说说。

 

第一,从收回自住的目的来看,法律只说了good faith,应该理解为“善意的、真实的”。那么什么情况才是善意的或者真实的呢?首先这两个词本身,就包含了它自己的全部意义,其次,您提出的原因必须经得起考验和盘问。

 

第二,房东要补偿给租客相当与一个月租金的补偿金,或者为租客另外提供一个住处。这是在2017年4月20日,本法修改后,同年9月1日实施的新法规。

 

第三,房东一旦成功收回物业,必须在合理的时间内入住,并且在之后的十二个月中不可转租、不可出售、不可空置。

特别注意,如果物业持有人是一个公司,而不是自然人,法律不允许收回自用。也就是说,收回自用的申请人,必须是一个自然人,而不是公司。

 

看看段阿姨的行为。段阿姨一动手就错了。她没有使用房东房客管理局规定的表格,只是用电邮与租客磋商,这一点本身就是致命的缺失,从而导致通知无效,租客可以用这个为借口,拒绝搬出。

 

设若段阿姨当初使用了规定的表格,那么就能保证租客一定按时搬出么?根本无法保证!因为这个表格本身仅仅是个通知。那么应该怎么办呢?

 

如果发出通知后,一旦租客明确答复按时搬家。我建议房东与租客订立“搬家协议书”,甚至把“搬家协议书”申请成为法令,以备不时之需。

 

如果发出通知后,租客没有明确回答是否按时搬家,甚至明确告诉房东不会搬家。这时,房东只能申请听证会,提出证据,证明自己的申请原因,由听证官给出裁决。裁决书会清楚说出申请获批(房东可以收回),或者申请驳回(房东不能收回)。法令可以由高等法院法警执行。

 

从长期的司法实践来看,“收回自用申请”难度大,法条严明,听证官裁量权强,对规则的掌握要求高,对证据要求严格。是民租法诉讼中比较高端的一类诉讼事务。一旦申请被驳回(房东败诉),在短时间内,房东“卷土重来”的获胜率很低。所以一鼓作气,直捣黄龙,逻辑严密,大胆求证,是这类申请的一定要做到的。否则不如不做。

 

最后提醒一句,民租法第57条规定,如果租客发现房东作假(Bad Faith),租客可以在搬走一年之内起诉房东恶意驱逐,并有权索赔前后租金差、搬家费用,甚至要求房东房客管理局会对房东这一恶意举动,施以罚款,最高不超过两万五千元。我今年处理了两起,有机会我再给大家讲这样的故事。

 

总结一下,“收回自用”是民租法允许房东提出的解约申请理由之一,对表格的要求、日期的判定、证据的期待,都很高。我给大家归纳了三句话。

 

“说得出口”,说的是理由要真实,可以暴露在阳光之下。

 

“拿得出手”,说的是房东要给出一个月租金做为补偿,或者为租客在提供其他住所。实际上我没见过任何一位房东为租客再提供另外的住处。

 

“住得下来”,说的是房东一旦入住,必须住满十二个月,期间不可改变用途。至于是否连续住满、一旦期间无法再继续持有物业、入住人必须离开等等特殊情形,必须具体问题,具体分析。法律是铁板一块,但是听证官也有他自己的裁量权,以表达行政法的威严与灵活。

 

今年收回自用申请激增,房东房客管理局对这类申请持保守审慎态度,据我在庭上的观察,房东自己进行这类收回自用申请的,胜诉的少,其原因是对规则的熟悉、对法律的掌握、对证据的使用、对租客盘问的回答等诸多方面,没有充分的准备。就像我前面所言,一旦败诉,重新再来,那可必须有新的证据和情势的重大改变,否则再次申请被驳回的可能性更大。对于这类申请,我建议寻求专业帮助。

 

【如上不是我的法律意见,如有需求,请务必预约面谈。】

 

 

于戎伟

安省律师公会 · 法律顾问

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