房东房客问题 第五讲:合法进入出租物业和非法进入出租物业


mmexport1447388025586 (2).jpg于戎伟,法律顾问。2000年移居多伦多,曾先后任本地中小企业法律顾问及合约谈判代表等职务,与本地律师及众多法律专业人士合作,为华人社区提供法律服务。2010年,获安省律师公会认证,成为持牌法律顾问(Licensed Paralegal),同年受聘於Cohen, Sabsay LLP,任法律顾问。2013年,於士嘉宝设立Cohen, Sabsay LLP(北区)分所,暨于氏法律服务所(R-Yu Legal Services)。主要代理民事诉讼、房东房客纠纷、轻度犯罪抗辩和移民受阻等出庭事务。


在房东房客纠纷的处理中,经常遇见的一类问题,是房东非法进入了房客租住的物业。

那么,对于经常被房东和房客挂在口边的“非法进入”,管理租务的《租务法》又是怎样说的呢?

首先,《租务法》给予了房东在如下情形下,不需要向房客发出书面通知,房东(或其代理人)就可以进入物业的权利,这些情形有:

  • 紧急情况。

但是《租务法》并没有给出哪些是所谓的紧急情况。这样做是给各方面一个方便,因为紧急情况不一而足,有的在某种情形下是紧急,有的却不是。到底是还是不是,要靠当时的具体情节,在界定不清时,最后由房东房客管理局的听证委员(简称“委员”),根据举证和法律(包括先前判例),判断是否为紧急情况。

· 在签订租约时,租客同意房东可以随时进入。

这种情形比较少见。从我的执业经历中,我遇见过三次。虽然个案有所不同,但是大同小异,都是租客没有完全明白条款内容而贸然签字,原因是语言不通、没有读清楚或者房东有强迫意图。万一遇到这样的情形,受损方可要求委员重新考虑条款是否合适,并做出调整。

· 租约中要求清洁房间。

但是房东只能在早八点到晚八点之间进行,除非租约有不同的规定。

· 双方另有约定。

无论是房东还是租客,一旦送达对方或一旦双方同意解除租约,房东有权在早八点到晚八点之间请新房客前来看房。

其次,《租务法》要求在如下情形下,房东需要书面通知房客,才能进入租住物业。书面通知需要提前24小时送达,进入时间被限定在早八点到晚八点之间。情形如下:

· 进行修缮。

· 在合理的情形下,对物业进行检查,以便决定是否需要修缮。

· 按揭商或者保险商需要勘察物业。

· 根据《共管物业法》的第九条之第四款,如果房东准备并已经申请将大厦改变成分契式物业,建筑师、工程师等有资格人士,可进行实地勘察。

· 房东也可以请注册了的地产经纪带领潜在买家进入物业实地看房。地产经纪需持有房东之委托书,提前24小时通知房客,在早八点至晚八点之间看房。

· 其他任何合理而且在租约中载明的原因。

· 24小时通知必须载明日期、时间和进入原因。

除此之外,《租务法》未给出任何其他豁免条款。也就是说,除此之外,都是不合法的,自然就不受《租务法》保护。如果受损方向委员会申请救济,那么另外一方会被判罚赔偿。

现在,问题来了。请大家看看,如下情形,谁有理,谁没理?

朱女士租用房先生的地下室整层。独立使用厨房和卫生间。房先生看着房市好,打算卖掉物业。于是和朱女士商量说,会经常有人来看房,请她行个方便。朱女士最近交了个男朋友,偶尔留宿。所以就不愿意外人进入。几次推脱,搞得房先生的经纪没办法带人看房。

房先生得知朱小姐和男朋友会在国庆节长周末,外出度假三天,于是房先生就把经纪约了来,经纪便带了人来看房。没想到小朱女士早已换了锁,门根本打不开。房子自然就没看成。

事有凑巧,就在这天晚上,风雨大作,雷电交加。房先生发现地下室的窗户大开,估计是朱女士为了通风而没关窗户,只见那雨水哗哗地流进屋里,越来越厉害。于是房先生就砸开了门,进去关好了窗户。

房先生想,既然这门都被砸开了,不如就让经纪带人来看看吧。于是就在转天,有三五个潜在的买家看了房。

无巧不成书,正在看房当中,朱女士和男朋友提前回来了,一见当时情景,朱女士顿时花容大变,又是闹又是跳,还报了警,说丢了东西。警察到场,说你们找房东房客管理局吧。。。

这可是我经手的一件真实的案例。就发生在士嘉堡。各位看官,谁对?哪里对?谁错?哪里错?您若是房先生,您接下来如何处理?您若是朱女士,您又如何处理?委员对此案最后如何处置?

咱们,下回再说。。。

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处)


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