我眼里的好房东:做房东的三要素

买房出租,收租还贷,不仅是华人常见的一种投资方式,也是许多其他族裔积累财富的常规做法。无论世道好坏,人们乐此不疲,多伦多是一个脉动的城市,人口流动性强,对出租屋的需求一直很大。“一屋难求”往往是大都市的现状,所以人们投资卖房,以房养房的习惯由来已久。

 

虽然这种投资理财方式相对稳妥,但是民用出租业中许多潜在的问题也一直困扰着投资人。我在多年的执业生涯中,对此深有体会,本文就为大家简略讲述几个话题。

 

本文讨论三个话题。

 

一、 您的物业适合出租吗?不是所有的物业都适合做为出租屋的。做为投资人的房东,应该考虑普通租客对租金的承受能力,如果物业本身持有成本高,就不得不标出较高的租金要求,而过高的租金又难以吸引普罗大众;相反,如果物业本身年久失修,破败残缺,加上投资人又不愿斥资修缮,于是就不得不以低水平的租金上市,这样就容易引来生活窘迫、甚至比较另类的租客。

 

这两种情形对房东的压力都很大。实际证明,这样的物业出租出现纠纷的可能性比较高。我们试图说明,您的物业状况、出租市场以及租客状态应该相互匹配。所以,对物业形态的分析是在投资前的重要考量因素之一。

 

二、      您招的租客是否经过了您的精心挑选?挑选租客是出租业务中至关重要的一环。我接触的房东中,有许多都是完全依赖地产经纪去招租,甚至房东自己连租客的面都没见过,对租客的认识完全来自地产经纪的描述、文件的说明、比如驾照、信用报告、雇主信、前房东介绍信等等,以及租客自己的求租申请。

 

事实上,房东应该依靠地产经纪丰富的人脉、发达的网络资讯,来为自己网罗潜在的申请人,之后应该自己亲自对每一个申请人,进行甄别,做出取舍,之后逐一面谈,以期获得第一手感性认识。俗话说,人怕见面,树怕扒皮。一次面谈,一些小的细节,甚至一个举止,一个动作,都能引起您的注意,这些比文件更重要。

 

所以,在避免歧视的前提下,房东亲自面谈租客,是保证租客质量、避免日后纠纷的有利手段。当然,如果房东一直不在本地,那也就只能将就。多说一句,异地管理不动产,成本高,风险大。建议委托专门的物业管理公司进行招租、选客、管理和日常联系。

 

三、      您是否已经具备了做为一个房东的心态?且不说您是否有经商经验,亦不提您有多成功,您应该首先认识到,安大略省民用出租业,并非受一板一眼的合同法所管辖。相反,上诉院曾有判决,并向社会彰显一个观念 -- 住是人权。在一个人权至上的司法环境中,您念念不忘的“重合同、守信誉”往往有可能被“先活命,再说权”所替代。

 

做为房东,您的所谓合法权益,不一定被有效而及时地保护,因为您做的是生意,生意盈亏自有生意人自负,而租客需要的是一个遮风挡雪的住所,“住是人权”。动辄就被赶到街上去,在安大略省是不会出现的。如果理解不到《民用租务法》对租务有几乎绝对司法管辖权,甚至根本不知道这部法说了什么,保护了什么,严禁了什么,做房东就成了坐针毡。

 

2017年4月20日,安省修改《民用租务法》,为投资人带来了更值得关注的条款。2018年4月30日,安省将第一次强迫民用物业出租人使用规定的标准租约。这一切都意味着您需要打起十二分的精神,来打理您的出租业务;也意味着环境更要求我们法律人严谨执业,为您提供最好的专业服务;更意味着民用出租将倍受政府关注,倍受法律监管。

 

好在有一批勤勤恳恳的法律人,一直致力于代表房东,在严酷的经营环境里,在被严格归管的司法约束下,在艰苦的日常执业中,在法律允许的范围内,维护着您的利益,为您的利益保驾护航。

 

我会不定期地在这个公众号平台,推出我的书面讲座,从各个角度,带领您认识《民用租务法》、管理规则、房东房客管理局、标准租约、著名先前判决、我的代理案例等诸多层面。敬请关注。

 

 【以上不做为我的法律意见,仅为点评。】

 

 

 

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