出租法律:解读今天某文章中的错误内容

今天,一个活跃的公众号平台刊登了一位地产界人士对“一位律师给租客的10条建议”给出的评点。

原标题:房东警示:看一位律师给租客的10条建议

 

我做为一个常年处理民用租务纠纷的法律顾问,有必要对这篇评点给出我的看法。这不是我的法律意见,仅仅是我对原文的解读与对法律的理解,分享给大家。

 

该文第六、七及第九点的文字及评点有重大错误。

 

该文第六点如下。

6. 你的房东可能试图收取很多额外的不合法费用,比如,“迟交租金”费,来了客人,临时住一晚,收取额外住宿费等。这些费用都违背了“民租法”的规定。

 

房东:连续三次迟交租金者,斩立决。呵呵,玩笑,迟交租金,没有歉意表示,还墨迹房东收罚金是否合法,这样的租客,留着过年么?没必要收罚金,立刻驱逐。

 

【我的解读】

法律规定,房东除去租约中规定的租金之外,每个月不可收取任何其他费用(如规定由租客缴付的水电费等除外)。原文的评点里说,“连续三次迟交租金者,斩立决”云云,此乃子无须有。一旦发生租客欠租,房东应尽快采取法律手段,按照民用租务法的规定与房东房客管理局的规则,及时进行通知催缴,直至申请听证会,甚至法警驱逐。这个过程,必定要经过通知租客在规定的时间内补齐欠租;如未清欠,则要申请听证会;乃至法警登门实施驱逐这三个步骤。断断没有什么“立刻驱逐”之说。

 

该文第七点如下。

 

7. 如果签了一年的合同,到期后后双方并没有续约或终止协议,租客可以继续住在出租物业里,租约自动改成每个月一续。房东无权要求你重新签协议,也不能未经过你的允许更改现协议中的内容。

 

房东:租约到期前三个月内,如果感觉租客不好相处,或者曾经有过迟交租金的历史,不爱护房子等,租约到期是最好的解除合同机会,赶紧撵人。提前120天到60天通知。 

【我的解读】

租约到期绝对不是什么解除合同的机会。相反,这是租务最敏感的时刻。民租法对于租客的居住稳定性有相当的考量。租期只不过是对租约中,对某一租用期的起止时间做的规定,租期结束绝对不意味着租约失效。房东如果没有收回自用、没有已出售给了买来自用的人、或者没有持政府许可证修缮翻新的话,根本没有资格提出所谓“提前120天到60天通知”。

 

该文第九点如下。

9. 房东如果一定要涨租,也要遵守“12个月规则“。既,首次租约是12个月,12个月后可以涨租。房东并且要给租客提前60天发出涨租的正式通知。

 

房东:一年租约到期,需要再续约,房租自然可以涨。我觉着真没啥意思,除非市场发生了很大变化,比如,多伦多市中心的Condo,今年的租金和去年相比,简直不可同日而语。又好租,放盘出来就被租走,房东们可以和租客协商。

 

【我的解读】

涨租有三个原则。第一、连续住满了12个月;第二、涨幅严格按照省府的规定;第三、必须提前90天通知租客,通知以标准格式,规定的送达方式为准。原文中说提前60天,是错误的。

 

民用租务法是一部关系到老百姓安居的法,省府对民租法的实行非常重视,房东房客管理局的听证管对本法执行也非常严格。上诉院法官曾说,租住是人权,租客不是商品。可见对民租法的重视与保护。

 

另外一边,民众对出租业非常热衷,同时对法律知识也极度贫乏,甚至自创规则去管理自己的物业,到头来因为不懂法,不懂规则,吃亏的是自己,那个族裔社区都不乏这样的现象。

 

我建议大家平时多多学习,关注社区的公益讲座,咨询有经验的专业法律人士,阅读信得过的网站。比如民租法的法律网站https://www.canlii.org/en/on/laws/stat/so-2006-c-17/latest/so-2006-c-17.html。比如房东房客管理局的官网http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/

 

有了问题,您当然可以给管理局打电话,但是他们很难给出最中肯、最妥善、对您最贴切的法律意见,因为那不是他们的职能,他们也未必有那些经验。寻求解决方案,答疑解惑,是法律服务业的工作内容。

 

还有不少朋友,有了民租纠纷就找警察,其实绝大多数的情况下,除去房东或者房东家人与租客共用厨房或者卫生间的“共用情形”以外,警察一般不会介入,即使介入也是只管一时,不管究竟,因为警察是国家的机器,不少您的卫兵。

 

更有不少朋友在网上搜索信息,在群里打听别人的经验。我奉劝您一定要看官方的网站,仔细读懂里面文字的含义,听有资格给出法律意见人的意见,否则您有可能遭受更大的损失。

 

当今资讯爆炸,泥沙俱下,今天这篇文章就是一个例子,所以不得不给出我的纠正,以期大家不陷入误导。

 

 

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 联系方式:于戎伟 (安省律师公会 · 法律顾问)  647-352-8388

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