楼花投资的几个关键问题!


杰弗里(Jeffrey),Mortgage Advisor,就职于CIBC,曾在渣打银行,德勤管理咨询、安永等金融机构及专业服务公司工作近十五年,专注房贷方案设计及申请。

掌握最新信贷政策及内部流程,精通国语粤语英语。

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公众号:投资相对论

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不少投资人看到房地产市场持续高温,对新房楼花的热情也日渐高涨。近期频频听到奥村附近楼花销售火爆的消息,出现类似国内的排号抢房200套楼花发出400个号的新闻。楼花投资初期资金占用小,如果投资判断正确,可带来相当可观的投资收益,但楼花投资的几个风险不容忽视:

 

1、新房延期交付风险

加拿大开发商从楼盘发售到交房,时间大约为20层的需要2年, 30层的约需3年左右, 40层的 4年左右, 50层的4到5年左右。近期随楼市日渐火爆的独立屋楼花,交房时间也在3-5年左右。根据周边朋友的反馈,楼花延期交付的情况并不少见,开发商声称的slightly delay可能长达18个月

 

2、贷款政策变动风险

开发商在发售楼花时往往要求买家获得银行贷款预批。但是,贷款预批后并非意味着房屋交割时银行必定可以放款。银行还会根据当时的贷款政策、利率等进行重新审批。由于从楼花发售到最后交房的时间可能长达5年以上,银行的信贷政策极有可能发生变化,因此应对自身财务状况进行详细规划。

 

3、新房过户税费高昂

楼花在新房过户时产生的税费可能大大高于二手现房,包括律师费、搬家费、管理费、HST等等。另外,开发商承担的开发费用也不断上涨,包括销售税﹑土地转让税﹑申请及手续费﹑建筑批准费﹑新屋保证费及其他收费,尽管政府是向建筑商征收﹐但费用通常会转嫁给买家。个别新房交接时产生的税费甚至可能高达房屋总价的5%-10%,这是很多楼花买家在购买之初没有预料到的!

因此,在购买楼花之前以及购买楼花的十天冷静期内,应尽早与律师沟通确认相关费用细节。

 

除了考虑购买现房需要考虑的问题之外,购买楼花应考虑的几个问题:

 

1、购买目的,是自住、出租还是转让,直接影响未来税费高低。如果考虑未来转让楼花,还应向开发商了解清楚是否允许建成前转让。虽然购买楼花时可能排长队火爆异常,但二手楼花的交易并没有发售时这么供不应求。

 

2、开发商的实力和过往开发记录。由于楼花是远期投资,只能从图纸了解的未来房子的情况是远远不够的,开发商实力不济可能导致房子品质难以保证甚至延期交割。

3、房产交割时的工作情况和家庭现金流情况。工作变动情况可能影响最终贷款,家庭是否预备足够的现金流应对未来的负债及利率上涨,也应提前考虑。

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