投资房系列:现金流还是资本增值


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  黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年,善于运用创意融资进行地产投资,有效管理出租物业,是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台:TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家,积极普及地产投资知识,分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014


地产投资基本上归结两大类:资本增值派和现金流派

衡量投资是否成功的基本之一是看你是从哪一个方向入手,一般人会选择一个为主,也会兼顾另一个。

资本增值派

资本增值的艺术就在于买低卖高,获取利润,比如说$200买进一支股票,然后$250卖出。要想在资本增值上获利,就一定要在买的时候就有很大的折扣。在地产投资里经常说的买的时候就要赚到钱就是这个意思,要在有潜力的小区找有潜力的物业。

一个成功的资本增值派投资者不会只是买来然后祈祷它增值。买一个投资物业时,一定要搞清楚为什么买,你看中的是它独特的增值潜力。不能只等它随大市慢慢涨,房价不会一直上涨,总会有回落的时候。

因此你买投资物业时一定要找有潜力的地区,看看哪里有大的基本建设,哪里有新的大公司落脚,哪里不断有净增人口。这些都意味着那个区的物业在今后几年会有很好的增值。

资本增值最关键的策略是在价格的低洼地购入有潜力的物业,当价格的优势不存在时把它卖掉。

现金流派

简单地说,现金流派就是买一个投资物业并长期持有,让它每个月产生固定的现金收入,这主要是以收租金的方式来达到的。其核心就是通过每个月固定的现金流来积累财富。这种方式是非常稳妥的,可以不用理会房市短期内的升降。现金流派的投资方式一般是为退休做准备的,只要你的收入大于支出,买足够多的物业就可以提前退休。

这种模式也适用于资本积累,因为它保证你有不断的定期收入。因为要长期持有物业,一般不会在意短期的市场波动,你可以安心地睡觉,高枕无忧。

以资本增值为目的的投资往往拥有比较高的风险,因为你看中的是资本增值,很容易过高地估计市场行情。为了那个投资还贷款,每月还要往里贴钱。一旦你没有足够的资金支撑,只好被迫把物业卖掉。

以现金流为目的的投资风险低,你不需要精确估算物业将来的价值。只要物业有不断的正向现金流,就当物业升值是蛋糕上的奶油。

另外一个现金流派更安全的原因是你不需要在市场里投机,有时很难找准合适的时机。你投资一个物业不仅仅要看它当前的收入,还要看是否能把首期投入的资金收回。

当你购买以现金流为主的物业时,也要考虑将来可能在那个区发生的事件是否会影响你的收入,这样你才可以做明智的选择。

比如说,买房要买在那些比较和平的区,那样的区吸引好的租客,这可以保证不断有好的客源。如果你买在一个比较乱的区,尽管短期内你找到了租客,但不稳定,有很大的空置风险,因供需关系从而导致租金下调。

现金流派一个最大的误导是只要买并长期持有就可以,其实也不完全如此。你也要看你投资的基石是否稳定,不要只是看现在的现金收入。如果基石有根本的变化,也要考虑卖掉它,再去找更好的投资项目。

如果你在为退休做准备,建议考虑现金流派的投资方式,因为它保证你有固定的收入。

资本增值派投资,适合你现在有固定收入,比如稳定的工资收入,并且你还很年轻,还不准备退休。你的稳定的工资收入可以帮助你实现资本增值投资的计划,这期间需要你控制投资的风险。

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处) 


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