投资房系列:如何有效地做出租物业的广告


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  黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年,善于运用创意融资进行地产投资,有效管理出租物业,是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台:TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家,积极普及地产投资知识,分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014


如果你买一个投资物业,大部分情况下是会选择出租的。如何有效地快速找到合适的租客,这里面也有很大的学问。这里我会根据自己的经验谈一下如何有效地做出租物业的广告。

一个好的广告会帮你很快找到租客,物业空置太久可能会对你的财务造成影响。广告就是让尽可能多的人知道你有房出租。在你打广告之前,一定要有一个广告的计划,比如说,什么时间,在什么地方打广告才可以把出租信息传递到你潜在的租客那里。你要想清楚下面几点:

  1. 你的物业在哪里?

物业的地点决定了你在哪里打广告会更有效。

  1. 你的物业有什么突出特点?

比如学区房,交通方便,近购物中心,全新电器,有游泳池。好社区等。

  1. 你的房租是否有竞争优势?

一定要了解你租房区的市场价位,根据情况制定你的价位,不要定价过高。

  1. 你的租约要求多长时间?

一般租约是一年,如果你愿意提供6个月,那是你的优势。其实6个月对房东会更有利,这里不细说,可电话咨询。

  1. 有时候最好的广告是你的其他租客口传出去的。
  2. 一定要在物业处插一个广告牌。

很多情况下,租客是看这牌子找来的。

  1. 多在网上做在线的广告。

在这个网络的时代,很多人会首先通过网络来看房。

有经验的房东一般都自己做出租物业的广告,自己招租。有人会说招租有什么难的,找个地产经纪在地产局的MLS系统上一挂牌,不就行了吗?其实没有那么简单。一般的经纪在MLS系统上挂牌,守株待兔,看上的人自然会联系。这种方式非常被动,大牌经纪不愿意做,新经纪又没有经验。很多情况下,通过双方经纪找的租客,房东都没有机会同房客见面。租客提供给租房经纪的信用记录和其它的资料也不一定可靠。

其实我认为作为经纪,帮客人出租物业是一个与客户之间建立信任的过程,如果做得好,做得漂亮,将来客户的房屋买卖自然会找你。除了在MLS系统上挂牌以外,还要根据出租物业的特点,潜在的租客群,有针对性地做宣传。不要单方面相信租客自己提供的信用记录,最好让租客授权由你去查。除了信用记录外,还要调查租客的工作记录,确认租客提供的其它资料。在网上也可以搜索一下,比如脸书,领英等,专业人士往往有领英的页面。

如果面向的是华人租客,也应在华人常用的媒体上打广告,比如51.ca, YorkBBS 等。还应该用微信来推广,微信营销在华人里有很大的市场。西人已经了解到了微信的强大功能,我的微信朋友圈里已有一部分西人朋友。

如果面向的是西人租客,应该在kijiji.ca, viewit.cacraiglist 上打广告。广告词不应该照搬MLS。用词一定要突出重点,显示出你的物业的优势。

在其它媒体上做广告,一定要尽可能多地放照片。像kijiji.ca 允许十张照片,你就应该放九张,另外一个留给录像用。有人说出租物业没有必要放录像,其实放录像绝对可以起到事半工倍的效用。录像可以是30张以上照片的连贯组合,让人可以有一个整体的印象。录像的长度一般以两分钟为宜,一定不要超过两分半。太长了人们就不太愿意看了。

照片最好横向照,像上MLS那样,广角镜最好。下面我简单介绍一下如何把拍好的照片制作成录像。

首先申请一个YouTube的免费账户。如果你用的是Windows的电脑平台,先用微软的Office Picture Manager 把所有照片的尺寸缩小,另存一套小号的照片。这套小照片是用于上MLSkijiji.ca的,因为他们对于照片的尺寸有限制,小一点的照片在网络上的速度会快很多。原来那套没有缩小尺寸的照片是用于制作高清晰视频的。用微软的Movie Maker 把所有照片按顺序一个一个加到新的Project 里。记住不要超过两分半的长度。再下载一个节奏比较慢的轻音乐,加到背景当中,贯穿所有的画面。然后以高清晰的MP4的格式存储。最后再登陆到你自己的YouTube账户,把这个MP4格式的录像上传上去,这一般要用十几分钟。上传完毕后,YouTube会给你生成一个链接,至此,你成功地制作了一个你的出租物业的视频。恭喜你,你可以把它放到MLSkijiji 上。

根据统计,有视频的物业比没有视频的物业在网上的点击率要高很多。租客看了视频可以有更直观的感觉,这跟客户买房是一样的。宣传到位,自然你的物业会很快租出去。

购买我的投资物业的客户,我会提供免费的找租客的服务。在大部分情况下,物业还没有交接,租客已经找好。

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处) 


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