投资房系列:合资合作,突破房贷极限


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黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年,善于运用创意融资进行地产投资,有效管理出租物业,是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台:TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家,积极普及地产投资知识,分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014


当你的地产投资达到一定阶段,你会发现银行不再给你贷款,因为你的贷款已经达到极限了,你已经有太多的投资物业了。

合资合作就是用别人的钱或别人的贷款额度来买投资物业。合资合作的双方往往是互补型的。人们考虑合资合作的目的无非就是两种原因:资金不够或经验不足。

首先我们看一下资金不够的情形

在你地产投资的旅程中,你总会遇到下面这种情况。你好不容易找到了一个好的投资机会,但你已经没有资金去买了。这可能是因为你的资金套在其它的物业里,也可能是你把钱都用完了。

 

寻找合资合作伙伴是解决这个问题的途径之一,你可以同有资金的人一起合作。

 

下面这种方式很常见

合伙人 A: 提供首期付款

合伙人 B: 出力维修或管理

合伙人 A和合伙人 B将物业产生的现金流和资本增值50/50平分。

注意这里合伙人 A和合伙人 B是互补型的,合伙人 A拥有资金,合伙人 B拥有技能,管理或维修的经验。合伙人 A同合伙人 B进行了价值的交换。

 

很多刚开始投资地产的人想通过合资合作的方式来起步,因为他们既没有启动资金又没有经验。在这种情况下,你无法给你的合作伙伴提供任何有价值的东西,很难合作成功。如果你觉得你在这种尴尬的情况下,那你最好先存一些首期付款,等你有一些钱再开始投资。

 

我们再看一下合作的另一种情况 - 缺乏经验

有资金的投资者想通过合资合作的方式来投资,主要是因为他们没有经验。同有经验的人合作可以少走很多弯路。

 

比如说,如果你从没有购买和管理过20个单元的小型公寓楼,你不敢一下子投入。有很多东西要考虑,比如割草铲雪,停车位的管理,公共走廊和楼梯的清洁,垃圾的处理,招租客,赶走不良租客等等。对于这种规模来说,雇一个全职的物业管理员又不值得。如果你可以找到一个能做以上项目的人,不妨考虑同他合作,用你的一部分现金流和资本增值同他专业的日常管理进行交换。

 

如果是买房,翻新再卖呢?

如果你想买一个破房,翻新再卖,那你的合作伙伴可以是一个装修工,你出钱,他出力,最后你们按事先定好的比例分成。

 

当然,还有一种常见的合资合作方式

这就是双方或多方都出一样的资金,并共同分担责任。不少刚入行的地产投资人选择这种方式。经常是两三个,或更多人一起合作投资。

 

但你要知道,参与的人越多,做起决定来也越复杂。合作方的人数,合资的比例可以有很多种不同的组合,每一个交易都可以不一样。

 

合作要以书面合同的方式来约束,这样才可以保持良好的合作关系。合作的合同最好要合作方的律师看一下,并且就项目而言,要听取专家的意见。

 

你一定要了解你的合作伙伴,看看从财务角度上看合作关系是否牢固?合作方有没有足够的资金以应付延迟,超出预算,不可预测的事件,利率的变化,市场的变化等等。一定要做好最坏的打算。要事先把这些讲清楚,写在合同里以免日后有纠纷!

 

当你最开始寻找合作伙伴时,一般都是从家庭成员或朋友开始,然后再到你的工作伙伴中寻找。这是因为他们已经熟悉你而且信任你。等你有更多成功的例子了,其它人自然会跟风而来,成功的投资者自然会吸引更多的资金和合作伙伴。

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处) 


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