投资房系列:卖房赶租客


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  黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年,善于运用创意融资进行地产投资,有效管理出租物业,是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台:TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家,积极普及地产投资知识,分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014


买房出租,在出租的同时等待投资房的升值是大多数投资者所希望的。但是如果选不好租客,遇上不好的租客也是一件非常头疼的事情。

这是一个实例,我接手的这个客户就是遇到了这种租客。租客是一个黑人单亲妈妈,有三个上学的孩子,都是十几岁。她自己有一个服装店,两年前开始租住我客户的出租房。第一年按时付房租,从第二年开始经常迟付房租,有时一个月的房租要分三到五次来付清。这可见她本质上还不坏,不是那种职业骗租的租客。她最近累计已经欠了一个月的租金了,我的客户催租已经催的精疲力尽了,想快速解决这个问题。另一方面,该物业所在的区升值空间已经不大了,于是他想通过卖房来解决问题。

根据安省的租客法,我已经让我的租客发了驱逐令。我们同时使用了N4/N8/N12 的表格。N4是在租客欠租金时使用的, N8是在租客经常迟付时使用的,N12是房东以自住为由搬入或卖房,买家要自住为由时使用的。N4 14天以后才可以递交L1 表格等待上庭。N8 N12 都要有两个月以上的通知。N12是在买家确定自住才可以用的,上庭的时候需提交对应的L2表格。最快赶租客的办法当然是卖房,除非你有正当的理由真的自己住进去。并不是说你告诉租客你要卖房,租客就一定搬走,一定要通过法庭递交L2表格,按规定日期发驱逐令。L1/L2 同时申请还可以节约170元的申请费。

再说说这个物业,租客把房子里面弄得很乱,用脏乱差形容一点不过分。这种有租客的房,如果租客再不合作,很难卖。怎么办呢?

我让我的客户给了租客24小时的通知,说我会去做卖房前的检查。当我第一次去接触这个租客的时候,她根本不让我进门。她说要我给她时间,没办法,我只好先走。回家后,我把有关的法律条文打印下来,约好她第二天见面,给她逐条讲解。她终于明白了,知道只要有24小时的通知,不能阻止我和其他地产经纪带客户来看房。

第一次进去,把我吓坏了,厨房的炉灶已被毁坏,满地都是垃圾和衣服,我去地下室都是踩着他们的衣服下去的。那真不像一个正常人住的地方。这个租客很注重隐私,我看的时候她随时跟着我。

根据这种情况,我制定了卖房策略,低于市场叫价,用大量的看房客人来打扰她,用疲劳战术从精神上打垮她。当然,预约看房还是要按法律规定给她24小时的通知。该物业的这种状况,开open house 是不可能的,因为有24 小时提前预约的限制,集中收offer 也不合适,有些人会没有机会。

因此我采用offer 随到随收,但要给卖家48 小时的回签时间。毕竟今年大家抢offer 已经厌倦了,很多人一看是抢offer 就不去了。我这种卖法实际上是另类的抢offer,可以说每天都在抢,每天都可以挑一个offer签回。上市每天都有40多个人看房。租客经过我的调教后,对去看房的客人非常合作。只是在看房的第三天,一个看房的经纪向我反应说屋里的温度调到了32度。我得知后,立刻让我的客户给租客发24小时的维护通知,调回温度并加罩把温控器锁上。因为没钱付房租,也可能没钱付水电气,早晚是房东的责任。

该物业叫价528千,前后共有11offer, 最终在7天内以668千卖了个好价。在这短短的7天里,有大量的买家直接打电话找我,有的是自住,有的是投资。我了解了他们的需求,根据我的投资经验,给他们推荐其他的物业。

不同的物业有不同的卖法,我不常规出牌,善于出奇制胜。如果你想买卖投资房,不妨给我打个电话,看看我能不能帮上你吧。

下一步是与租客在法庭上斗争,尽可能把我客户的损失将到最低,未完待续。

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处) 


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