投资房系列:出租物业的利弊


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     黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年,善于运用创意融资进行地产投资,有效管理出租物业,是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台:TorontoHomeFinder, 地产网站 www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家,积极普及地产投资知识,分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014


投资出租物业看起来很简单,买一个房子租出去,租金自动进账,其时并没有那样简单,在你打算买房出租之前,要考虑好出租物业的利弊,这里我要讲一下如何减小它的不利之处。

出租物业的好处:

出租物业有很多好处,你拥有的是看得见摸得着的资产,不像股票那样,一天可跌20%甚至破产到一文不值。出租物业可以获取租金收入以及今后卖房的收入,卖房的收入对大部分人来说可算做资本增值,对经常买卖的人来说要算做当年的收入。购买出租物业可以用资金杠杆的原理,你可以付很小一部分资金就可拥有一个投资物业,这大大增加了投资回报率。出租物业还有很多税务上的优势,如果你的租金收入减去你的花销为零,你就无须交税。如果你有两个以上的出租物业,很多项目都可以算做开销,比如说贷款的利息,房屋的保险,你的部分汽油费,手机费,上网的费用,房屋的折旧费,维护费,广告费,新买的家俱和电器的折旧费,因管理出租物业而购买的手提电脑,等等。

出租物业的坏处:

首先你要负有一定的责任,比如说你的楼梯扶手突然坏了,你的租客因此而摔伤。购买第三者责任险是非常重要的,还有你的出租物业一定要达到政府的标准,如防火标准,各种报警器等等。你可能会有意想不到的维修费用,有些甚至是紧急的,比如我遇到的户外水管道的破裂,那是在夏天,而且是在地下,属于市政府管,但费用是由房东支出的。就算找再好的房屋检查人员,这个也查不出来。其它的如热水器,暖气炉的问题,房顶的更换等等,像这些该花钱的地方一定要花而且有的还不能拖延。你还可能遇到不好的房客,拖欠租金,毁坏你的物业甚至法律的诉忪。在租客没找到或租客更换的期间可能会有房物的空置,你要有足够的资金来支付各种费用。

尽可能地减小出租物业的副面影响其时不难。
首先你对出租物业要有合理的期待,你的目标是拥有正的现金流。你是不是善于动手自己修理,是否善于自己管理物业,还是部分或全部包给专业的管理公司。我建议你在外包之前自己先做一下。

在购买出租物业时一定要雇用专业人员仔细做好房屋检查,了解短期和长期应该要做的维护项目。你的出租合同一定要合法,如果不合法,将来若与租客有纠纷会很麻烦。

一定要花时间打电话给房客的推荐人,前房东以及雇主了解房客的情况,如有可能,最好拜访一下房客的现住处,看看他们是怎样生活的。要通过 Transunion Equifax检查他们的信用记录,要学会读懂信用报告。

联系你出租房屋所在区的其他房东,这样可以同他们共享资源,互相交流,比如谁有推鉴的电工,装修师傅等等。你也可以加入你所在地区的房东互助会,地产俱乐部,等等。如果有兴趣的可加我的微信号 RonaldHuang2014,大家可以多多交流。

如果你想不断地买出租物业,你需要建立自己的团队,包括律师,保险经纪,地产税务专业人员,装修师傅,懂地产投资者的贷款经纪,以及懂地产投资者的地产经纪,最好地产经纪本人也是地产投资者。

要有一定的应急资金,以应付紧急的或意外的开销。总之,如果你做好充分的准备工作,投资出租物业可以有很好的回报,毕竟出租物业是一个看得见摸得着的资产,如果房价下调,租金往往会上涨,从长远看房价总是往上涨的。

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处) 


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