投资房产:长期持有才是王道

投资房产:长期持有才是王道

黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年,善于运用创意融资进行地产投资,有效管理出租物业,是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台:TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家,积极普及地产投资知识,分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014



地产投资作为一种投资方式吸引了很多投资者,因为世界上大部分富有的人是通过地产投资致富的。

那么地产投资是不是真的很容易,没有风险,一帆风顺呢?当然不是。

地产投资通常分为两大派,现金流派和增值派。我是属于现金流派,但我坚信大钱不是靠现金流积累来的,大钱是靠对地产投资持之以恒,长期持有而得来的。

我认为没有正向现金流的物业不是好的投资物业,正向现金流只是最基本的要求,长期持有才是王道。也许你在多伦多市中心刚刚买了一个康斗,也许你刚刚买了一个独立房准备出租。你很兴奋地计算出租金可以支付所有的开销而且有盈余,大功真的告成了吗?

你那点盈余会不会被一些意外的开销吃掉? 都有哪些意外的开销呢?

冬天暖炉坏了,夏天空调坏了,你的租客看上了同一条街状况更好的出租物业要搬走,地下室漏水了,屋顶也漏水了,冰箱突然坏了,下水道堵塞了,等等。

如果上面这些你已经看着头疼了,下面这个你也许会头晕。

租客不交房租,迟交房租,经常抱怨不是这里坏了就是那里坏了,一点儿小事就不分白天黑夜地打电话叫你去修,严重扰乱了你的正常生活,那你又该怎么办呢?

总之,还有很多可能发生的意外,你都考虑到了吗?

可能你会想尽一切办法把现在麻烦的租客赶走,再找新的租客。租客住进去之前你很难了解租客的习惯以及其它方面是不是你所喜欢的。租客做事的方式肯定与你不同。那么不合你的意思,不按你的方式做是不是又要想办法赶租客呢?这样折腾几次以后,你是不是有卖房的想法呢?

如果你没有长期投资的计划,你肯定想把房卖掉。出租物业可以产生被动收入,以钱生钱,躺着睡觉都可以挣钱,但这也是一个生意,并不适合每一个人。租客的筛选,与租客习惯的磨合都需要过程,你的租客的做事方式可以改变,你可以用先进的管理方式来培训你的租客。你也可以请专业的公司来管理你的出租物业,我们提供这种服务。遇到困难时就要解决困难,想一下你的远大目标,真正的赢家是长期持有者。

很多人花几年的时间去寻找地产投资的最佳入市时机,又花了几年的时间去读书研究,再花上半年的时间找一个所谓的最佳物业,再花几个月找到一个好的租客。然后他们给每一个物业设立一个单独的银行帐号,做出漂亮的盈余预期的表格,自豪地给他们的朋友看。

只要没有我上面说的那些意外发生,一切都会很顺利。但那些意外该发生的时候还是要发生,一旦发生了就想卖房。问题在哪儿呢?问题就在于他做预算的时候没有留出维护费,也没有考虑到应急资金。比如没有找到租客或租客不付房租时付给银行的贷款费用等。

这些投资者只知道要有足够的现金流来支付各种费用,并不知道真正的大钱来自处理意外情况的应变能力,那是长期持有物业的关键。

这还算不错的。记得五年前我在一个地产投资俱乐部遇到一位70多岁的女士,她跟我说她研究地产投资快20年了,我问她有没有买过投资物业,她说从来没有,一直单身租公寓住,做笔记问问题倒是非常认真,我不会相信她真的会买自住房或投资物业。其实地产知识要学,更要有实际的行动,在实践中学得更快,有导师的指引会少走很多弯路。地产投资要的是时间,在你研究等待的几年里,别人已经买了很多投资物业了。每个人的情况不同,可用的融资方式也不同,有兴趣的可同我私下探讨,我可以帮你制定投资方案。

为什么我反复强调要长期持有投资物业? 在长期持有的情况下,每年银行贷款的本金都在减少,平均每年会有一定的涨幅,当然也许有些年没有涨幅,或许有些年略有下降,突然又有几年的大涨幅。地区的大涨幅是轮流来的,就像地球板块运动的原理一样,有时是很难预测的。

那些正向现金流是用来支付你的各种费用的,你良好的情绪控制和长期投资的目标才是在地产投资中挣大钱的关键。你要时刻准备着对付预想不到的物业空置和那些不可预测的开销,放长眼光,面向未来。

长期持有也并不是说买了以后一直不卖,有些投资策略比如先租后买,就可能是几年一个轮回,卖了以后可再买入,也算长期持有。当然,如果有些地区的发展前途不好,该卖的还得卖,换区继续投资,房贷可以从一个物业转到另一个物业,只要不套现,继续投资,都可以归为长期持有。

地产投资是一个长期滚雪球的过程,是不会快速致富的。随着本金的支付,物业的升值,五年十年以后可以重新贷款,把钱从物业中拿出来,再去投资其它的物业。如此循环下去,长期持有,才是王道。


如果你对出租物业的投资或其它地产投资的策略感兴趣,让你的钱为你工作,欢迎你光临我们的网站www.torontohomehunting.com, 或订阅微信共众号TorontoHomeFinder。每周有博客更新,普及地产投资的知识。不管你是主动还是被动的投资者,必有一种方式适合你。我们会根据你的情况给你提出建议。

 (专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处) 


  


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