房市投资方法----现金流分析法


作者:丫丫爸爸  电脑工程师,房产投资人。 房产投资主要在美国和加拿大。 喜欢写作,儿童教育和房地产投资。www.yayababa.com


在每一次危机和机遇中,都有先知先觉,后知后觉,和不知不觉的人。先知先觉的人个往往能把握住机会,不知不觉的人往往很幸福,而后知后觉的人往往会后悔。

别人贪婪的时候我恐惧,别人恐惧的时候我贪婪。巴菲特把他的投资理念清清楚楚明明白白地写出来了,并且也行出来了。可是我们却很少成功,很难把握这个度,到底是为什么呢?在每一次机遇中,我是否应该贪婪,贪婪多少,什么时候该停止贪婪,什么时候又应该化贪婪为恐惧呢?到底有没有一个方法去指引这个度呢?

具体到美国投资房子的同题上,什么时候该抄底买房呢? 什么时候又该停止买房? 什么时候又该出手卖房呢?到底有没有一个方法去指引呢?

在我目前所用的所有方法中,现金流分析法是我至今为止遇到的一个最好的方法,从中大致可以分析出到底是机遇还是危机。是不是可以买。当然并不是百分之百的判断正确。比如说并不适用于过去五年的中国房地产市埸。但是只要我们跟从这个原则,它能让我们的的资产至少稳步上升。

现金流分析法主要学自《穷爸爸,富爸爸》一书。

现金就是钞票,在古代就是黄金白银,在现代就是美元加币人民币。

现金流就是净钞票的流动方向。假如每个月流向我们口袋的钞票多于流出我的口贷的,则是正现金流。反之,则是负现金流。

要讲现金流,必须先清楚资产和负债。

资产是会给你带来正现金流的东西。而负债则是带给你负现金流的东西。用另一句话来说,资产会每个月往你的口袋里舍钱,而负债则会每个月往口袋外面掏钱。

那么我们喜欢资产呢还是喜欢负债?-----当然喜欢资产了,谁喜欢负债阿,我老婆如是说。

那么我们是喜欢我们是喜欢每个月口袋里加钱还是每个月从口袋里往外掏钱?-----当然喜欢口袋里钱厚厚的并且在增加,我朋友如是说。

那么我们到底要不要买房子呢?------ It all depends. 假如房子是资产我就买,假如房子是负债我就不买。spruce如是说。

真的?可是房子怎么可能是负债呢?我老婆如是问?

那么买房子到底是买资产还是买负债?根据现金流分析法,每个月流往你口袋里的是租金,每个月流出口袋的是管理费,维护的费用,每年交给政府的税,买房子借钱的利息,有些房子还包括水电汽等等。假如最后的净值(也我是现金流)为正,则是买资产。假如现金流为负,则是买负债。

如果现金流为负,那么你每个月都需要从工资中拿出钱填补这个漏洞。所以买房子数量也有限。而如果现金流为正的话,我们就有可能性去不断买房子,我们的资产就可以无限增大的可能性。

这个方法很简单,可是真正实施起来很不容易,最大的困难来自于自己内心中的两大敌人:贪婪与恐惧。

可是为什么这么多人喜欢买负债呢?我老婆几乎每个月都会惊讶地看着多伦多的节节升高房地产市埸,如是问。本文理念不适用自住房。自住房的价格主要由供应和需求决定。spruce如是说。

现金流分析法案例分析:

案例一: 我的一次失败的投资。在2009年以前,不大会投资。在2010年的时候,口袋里有几个钱,周围的朋友前几年投资condo楼花,增值喜人。我头脑一热,没有想到现金流。也下单分期付6万订了个楼花。明年就要交接了,可楼花只涨了一点点,卖了可能刚好break even,假如卖不出去的话可能会亏损。其实根据现金流方法,30万的房子,租金大约只有1400, 去掉利息,管理费,水电费,现金流己经为负根本不应该投资。

但现在回想起来,这一次失败经历,but get my feet wet. 让我知道开始去投资,让我知道开始研究投资,从而打开了一个不同于当雇员的大门。真是塞翁失马啊。

案例二: 我的美国房子投资。从2012年起,在美国陆陆续续地买了一些房子。由于金融危机,房子非常便宜,很多都是原价的三分之一。房子的买入价在十万出头,租金1600左右。不考虑升值,现金流为百分之八左右。

现在回想起来,这是一次相对成功的经历。它让我应用并且喜欢上了现金流分析法。更重要的是扩宽我的经历,增加了自信。那我从怕这怕那的一个人,转变成小心求证大胆考察的一个人。

案例三: 美国底特律房市考察。由于美国房价节节升高,现金流不断在减少,我需要考察并开拓新的市场。在2013年10月份,我与三位朋友一起去考察了底特律房市。房子价格大概在三万到五万,租金大概在六百到九百,现金流在百分之十二。详情请看我的底特律房市考察记。

现在回想起来,这是一次很好的人生阅历。他让我学会了从不同的角度看问题,更重要的是它让我学会了在当地生活的人角度上看问题。

人生的机会有很多,可是我们错过的也很多。比如说2000年左右的回国潮,比如2006年中国公司北美上市潮,比如2008年美国金融危机,比如2011年的欧债危机。这可能是因为我们不知道那是一次机会,或者是因为我们不知道怎么分析那是一个机会,或者我们知道那是一次机会但是因为我们不了解不敢去。现金流分析的方法能让你知道那到底是不是一个机会,其他的要自己把握了。谢谢大家。

后记,当然,学习了方法只是有了理论知识,要获得成功还要有具体行动。到底什么样的因素会导致你采取具体行动?

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处)


阅读:

1条评论

  • Gravatar Image

    请教YY爸爸,计算现金流时候,如果每月mortgage付1000元,其中利息500,本金500,你计算现金流时候,成本按照500计算还是1000计算?

写评论

登录 sign in 参与讨论.

或者,使用昵称立刻参与讨论