房地产买卖中 Title Insurance 的作用

房地产买卖中 Title Insurance 的作用

作者: Flora Zhu, Zhu & Mattis LLP的创建人和合伙人,具有超过十年的各类房地产交易的经验,是 member of Upper Canada Law Society。 Zhu & Mattis LLP 成立于2013年,在短短的三年里从最初的两人发展到现在拥有5名经验丰富的律师组成的专业团队。我们律师事务所尊重客户,致力于保护客户利益,以优质的服务态度提供高效,精确,全面,专业的法律服务。
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我们律师事务所每个月都会有很多的房地产交接的案子。 很多客户在交接过程中对于购买 Title Insurance 存在疑问,不了解 Title Insurance 的作用和好处。今天就在这里给大家简单介绍一下。
 

什么是产权( Title)?

“Title”是一个法律术语,它意味着你拥有财产的法定所有权。当原来的屋主和你签订契约并由双方律师登记交接以后,您就获得财产的所有权。这个“Title”(产权)会在政府的土地登记系统中注册。


什么是产权保险(Title Insurance)?
产权保险是保护住宅或者商业物业的业主和他们的贷款人免受产权或者所有权损失的保险政策。 


为什么要购买产权保险?

一个物业可受多种法律责任的影响,包括前业主的债务,政府的征税。 买方律师的部分传统指责就是针对此类问题,验证前业主的产权文件,向不同的政府部门作出适量调查,然后向客户提供意见(Title Opinion)。购买产权保险是寻求律师意见的另一种选择。当律师向您提供传统的意见,认为没有问题的时候,其意见其实也是有若干限制的。比如过往的产权文件中原先就存有伪造的,又或者政府部门的调查结果出现错误的,这些都不是律师意见可以提供保障的,而且律师只能对成交之前的文件和问题提供意见。

相对来说,产权保险可以为客户提供更大的保障,不仅包括上述的情况,而且在您成交之后,如果您因为某些产权诈骗而蒙受的损失,以及处理这个问题所需要的律师费用,都可以得到赔偿。


产权保险承保范围

产权保险一般包括以下一些常见项目

  • · Liens:也就是一般说的房子抵押
  • · Violations of municipal setback or zoning requirement: 违反市政府建筑面后退或者分区的规定
  • · Structure encroaching onto an adjoining property: 侵犯毗邻物业界限的建筑物(围墙或者栅栏除外)
  • · Frauds or forgeries affecting title: 针对产权的诈骗或者文件伪造
  • · Property tax arrears: 到期未付的物业税
  • · Utilities charge arrears: 应付未付的水电气费用

这些只是一些常见的保险项目,具体详细的信息就要向产权保险公司询问。 


如何购买产权保险

买家在交接之前只需要通过律师付出一次性费用(Premium), 便可以购买一份产权保险。交接之后,律师会将一份保单交到您的手上。 已收的保费(Premium)是一次性的,因此保险期限包括你拥有此物业的所有时间,直到您卖出您的物业为止。 

说了这么些概念性的东西,这里我给大家说一个现实的案例。

案例一:买方押金直接付给卖方

实况:

  • · 买卖的房子价格: $430,000
  • · 买方贷款金额:$370,000
  • · 没有房屋买卖协议
  • · 大笔的资金($55,000)付给卖方作为定金
  • · 这个房子卖方是没有贷款的,同时卖方拥有这个房子超过20年

产权保险公司所关注的:

  • · 房屋是私人买卖,大笔的定金付给卖方 ---- 如何证明卖方收到这笔定金
  • · 没有贷款的房子----诈骗者可以拿到更多的钱。同时因为没有贷款,就不需要和贷款银行联系。而贷款银行的人可能会认识真正的房主
  • · 房主拥有这个房子超过20年 ----很有可能成为诈骗的受害者

产权保险公司从律师那里得到的信息:

产权保险公司需要对卖方的身份进行确定。因为公司相信如果能够证明卖方身份的真实性,那么这笔交易的合理合法性就存在。保险公司从律师那里得到了以下的资料。

  • · 卖方的驾照和SIN卡
  • · 最近的电费账单
  • · 最近的地税账单,在账单上还有皇家银行确认地税已付的盖章证明
  • · 卖方前一年税务局的评估单
  • · 付给卖方的押金的银行汇票($55,000)

生日和SIN号码和收到文件上所显示的是一致的。

根据所收到的资料,保险公司觉得这些资料足可以证明这是真实的卖方 ----收到卖方的ID和税务局的评估表,这些资料保险公司相信只有真正的业主才能拥有。同时还显示了卖方收到了房屋买卖的定金。

产权保险公司根据所得到的材料认定这是一个真实的交易, 决定同意这个交接的进行。

结果是什么呢?产权保险公司是错的,这就是一个诈骗!!!

诈骗集团可以伪造任何形式的文件,同时他们能够准备所有产权保险公司所需要的文件和材料。

产权保险公司进行了后续的一系列的调查,发现真正的屋主的身份也是被人伪造。最后产权保险公司决定赔偿真正屋主的损失

这个诈骗团伙此后还进行了两次诈骗行动,因为产权保险公司升级了检查标准,所以他们没有成功,这为产权保险公司和客户避免了一百万元的损失。

从这个案例我们可以清楚的看到,诈骗是无所不在的。现在所有的银行和贷款机构, 甚至私人借贷都要求只要客户有贷款,就必须购买产权保险。一些客人因为没有贷款而不愿意购买产权保险,其实对于以后房屋的产权是没有保障的。因为产权保险的保险期限是在你拥有房子的时段内。千万不要为了省不到房价1%的产权保险费而损失了你对物业的拥有权。

今后我将会向大家阐述更多的案例,希望大家充分认识到产权保险的重要性和必要性!

(专为多伦多房东群房东网供稿,转发请注明作者和出处)




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