寻找空间价值洼地 投资最佳 LOCATION

作者:SAM YOU,中国一级注册建筑师,安省 BCIN 资质的 HOUSE DESIGNER。15年 RESIDENTIAL 设计经验,曾供职于中国国家住宅中心, 担任一家大型的外资企业设计总监,专门从事各种住宅方向的研究和设计,协助房地产开发商从事可研,策划,设计和施工把控方面的工作。移民加拿大后继续从事建筑设计和项目管理工作,专注于所有与家的设计营造有关的东西。
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听了太多的投资者,经纪谈及 LOCATION 在房地产投资上重要性,不可否认,正所谓重要的事情说三遍,LOCATION!LOCATION!LOCATION!但我们真正理解 LOCATION 的含义吗?其实只要多问几个为什么,就会发现大多数人都在谈一种被市场推动的被动规律,而这些规律都是基于对过去历史的表层研究,或者说是统计研究,而缺乏对其原动力,也就是主动性的研究和思考。借用马云的一句话,在这里很合适,所谓的经济学家都在讲过去的统计数字,而市场却是有千千万万的企业家和具有企业家精神的人推动的。

那在房地产投资上怎么才能实现利润的最大化呢?如果选择做一个市场的追随者,利润空间也早已被前人压缩地所剩无几,而做一个市场的开拓者,似乎又不知道该从何下手。其根本原因在于缺乏对 LOCATION 的深入思考。LOCATION 在地理意义上来讲只是一个位置,一个坐标。那到底什么是 LOCATION 中最关键的几个点呢?是交通?这在北京上海还行。是社区?COMMUNITY 这个词本来就太广泛。是学校?是收入?是配套?还是其他的什么?

我的经验是需要像拨笋一样层层递进地做足功课。在我看来,选择好的 LOCATION 应该从三种比例尺度上来分析研究。我们做建筑设计通常会提到三个最重要的比例
1: 1000/500;1:200/100 和 1:20/10,这里我姑且称之为“千分之一” (社区),“百分之一” (小区) 和 “十分之一” (房屋) 三个层面。其最终目的只有一个,那就是寻找一个社区中的短板,也可以说是价格洼地。早有人用经验论述了空间洼地和时间洼地的概念,我们通常也希望挖掘好社区,好街道中的洼地。我这里只是希望能系统一点,再挖深入一点,就一定会找到最佳的投资点。

首先来谈“千分之一” (社区) 这个层面的思考。研究多伦多的社区的历史和街道格局,我们不难发现这里的社区首先是按文化,按人种来选择居住的。曾经不同种族国家的人来这里划地而建,随后才不断交叉融合,但基本的大框架还在,这也就决定了不同社区中大部分的家庭的生活方式,这是祖祖辈辈传下来的,你不可能轻易的改变。其次才是按经济基础,按收入状况来划分的,在任何一批人中都会有富人,中产和穷人, 当然中产中还可以进一步细分。所以在什么区内选择翻建或者翻修是我们分析研究的第一步。你有多少资本,你对谁更熟悉,你最终销售对象的购买能力和喜好,这些应该成为你选择社区的第一要素。这里也许说 NEIGHBOURHOODS 更合适,去社区里转转,和人聊聊天,找找这个区的历史背景,地理环境(多伦多很多区都和地理环境有关,很有意思),各种统计数字,发展趋势等等,这些都是方式方法。很幸运的是多伦多这方面的资料特别多,如果能感受到更多内在的东西,你的投资就会更有意义。所以一定要选择适合自己的区域来合理地操作,千万不要把交通,配套,学校这种“百分之一”位层面的东西放在首位来考虑。

接下来是“百分之一”  (小区) 层面。在这个层面很多人也会谈交通,学校,配套啥的。但真正做过社区规划,项目可研报告或者设计任务书的人都知道在这个层面最重要的东西是人口,是客户家庭人口的构成,是客户家庭的需求,从而也决定了 lot 的大小和建筑的类型。通常真正早些年做小区规划的设计师都知道这是需求分析的第一步。DEMOGRAPHIC 和邮编会告诉你背后隐藏的很多故事。一般来讲人口预期增长的区一定有很大的发展空间,人口增长平缓但结构变化有倾向的区一定有发展,建筑类型比例失调,户型单一的区域一定有机会。在这种从下而上的市场经济背景下,寻找问题,带着问题去寻找洼地,比起单纯的位置,交通,学校,配套,绿化等等要合理得多。因为那些要素通常都属于规划的具体范畴,对于我们,一个既定的社区很大程度上已经决定了,我们能选择的空间很小,其价格也只是等比例地在微调,所以千万不要把这些次要因素当做主要因素来考虑。最重要的是这个区域人口的增长趋势,这决定了未来的市场活力。其次是建筑的类型差异,不同文化和经济基础的人也会有不同的建筑类型需求。你可以看到很多的社区三四居室的建筑比例偏少,也会发现有些区域四五居室的建筑明显偏多,你会发现有些区域单层BANGALOW 数量很大,而有些区域建筑的尺度明显偏大,与社区的理念不吻合。在这种前提下你就会发现其实机会太多了,你需要的只是分析找到投资的最佳切入点。

最后才是“十分之一” (房屋) 层面的考量。我通常都会做三种操作手法的分析。

一是装修,你需要看的是房屋的骨架(决定你有多大操作空间),服务空间也就是厨房卫生间的比例和位置(决定你所需要的改造空间),设备的位置和合理性(决定了你未来空间的舒适性)。这些都不是小钱可以解决的问题。从目前的来看,这到底是发达国家,地大奢侈,同时不断改进的设计方法也保证了大多数的户型还是在基本合理的范围之内,但是也有很多明显的垃圾。

第二种是加建升级。这种方法很多中国投资者不太热衷,原因就是太麻烦,还是喜欢不破不立的理念。但对于许多老外这种不断 IMPROVEMENT 的方式是最经济,也是最便捷地改善人居环境的一种方法,同时也是利润最大(在中低端市场)的方法。这需要一定的专业知识作为判断的基础,结构的改造余地,设备的增容,局部的更新,新旧的衔接,等等,但对于一个有经验的设计师来说,这些应该不是难事,特别是熟悉了加拿大上百年的木结构建造方式及其工业化的背景以后。

第三种是最常见的推倒重建。这种方式最简单粗暴,也最直接有效,特别是在高档社区,有钱人谁愿意买辆二手车来开呢?这里就不用关注房屋本身了,有心的人如果还有 reuse 一些材料的考量,上帝一定会给你其他层面的褒奖。对于大多数翻建者这就是新建,所以除了“千分之一”和“百分之一”层面的问题需要外,在“十分之一”的层面最重要的一点就是对设计标准和任务书的判断,我把它定位为项目的策划报告,有了它,下面就是操作的事了,但是往往就是这出了问题,

CUSTOMIZE 最不容易,以后有机会再来详谈。

这些都是我作为建筑师多年以来从事住宅设计的一点经验,希望能对在这领域努力的人们有所帮助,当然不对之处还望各路大侠斧正。作为一名职业设计师,我相信只有基于技术层面的财务分析判断才是合理决策的科学方法,我相信基于技术层面的分析判断一定会帮助你选择最佳的

LOCATION,我也相信经过不断的技术分析和比对,你一定会和我一样热爱上这属于我们的家园。

SAM YOU 撰于多伦多
2016.03.05 

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处)


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