加拿大房东的十大流派之一:自住分租派L#110


加拿大房东的十大流派之一:自主分租派L#110

 威廉三


 

《加拿大房东的十大流派》里,我们讲到:一个房东的起步,多数始于自住分租派。上一篇算个总论,今天我们就展开讲讲自主分租派。

 

(一)法规

 

第一,分租房在多数地区是不合法的在大多伦多地区,大部分的房子都是单家庭住宅(Single Family Residential),是不可以分租给租客的。

具体来说,在多伦多市,只有Old TorontoEtobicokeYork三个区可以合法分租,但North YorkScarboroughEast York这三个区不可以。在其他华人常投资的地区中,Richmond HillVaughanMarkhamBrampton, Mississauga不允许分租。AuroraNewmarket OAKVILLE  WATELOO等地方,分租也需要合法牌照。其他市镇可以咨询本市府。

 

第二,分租的牌照申请。以多伦多市为例(BY-LAW No. 446-1999),将分租屋称为Second SuiteResidential Zoning的房子, 必须是独立屋、半独立屋和镇屋, 符合安省建筑规范和防火条例。必须向多伦多市政府申请牌照。建成5年以后的旧房。这里可以看出,Condo不允许分租,0-5年的新房不允许分租。

 

看到这里,想做自住分租流的心已经凉了半截。但下面还要告诉你:1)每年牌照费500-1000what2)申请时间需要半年到一年,whatwhat3)符合ontario building codefire code,要额外增加5万装修改造费用,whatwhatwhat你的心估计已经全凉了。

 

 

以上讲的都对吗?都对!

 

但你转念一想:不对呀,我见到邻居二狗,自住房分租也没有什么牌照,干的好好的,啥事没有啊?那我只能说,你只看到表象,真正的魔鬼都在细节里。下面我们就来挖一挖这里面的门道。

 

(二)实操

 

1、例外。几乎很少有人知道,法规(By law)有一个例外,在Brampton,Mississauga等不允许分租的城市,如果该房屋在199511之前建成,并且此之前,地下室一直被用来作为独立单位使用,则可以得到分租豁免。

 

2、买有牌照的房子。如果你买的独立屋、半独立屋或镇屋已经有secondunit的牌照,那恭喜你,可合法分租,只需要每年续牌即可。

 

3、民不举、官不纠。其实,这一类才是自住出租派的主流。想要完全合法合规地做个自住出租派的房东?难、很难、非常难!所以,绝大多数房东都是游走在灰色地带。只要没有人举报和政府稽查,无论华人还是本地人,都在做着自住分租的生意。

 

4、模式。自住出租派主要有三种模式:

1)房子有分门出入,Secondunit或者地下室有独立的厨房、卫生间、卧室,房东住楼上,租客住地下室。

2)房子没有分门出入,房东和租客共用厨房和(或)卫生间等区域,房东使用多数面积,房客使用少数面积。

3)房东住一间或者地下室,其他多数面积出租给一个或多个租客使用。

 有人一定觉得第三种模式太奇葩,可是这是租金收益最高的一种模式。前一阵子在朋友圈和各种中文网站公众号疯狂转发的文章《多伦多小哥32岁坐拥10套房,他是怎么做到的?》,其中的印度小哥就是这么起步的,买下一套地铁旁的平房,自己住地下室,把楼上租出去。当时屌丝们纷纷吐槽印度小哥吹牛忽悠,作为深度怀疑论晚期患者,我好奇调查了印度小哥的背景资料,可以负责任地告诉大家:他说的全部是真的。看来人还是要有梦想滴,万一实现了涅。

(三)落地

 

理论和模式再好,要落地变为现实,还有许多路要走。

 

1、地点社区。不是所有的地点都适合自主分租派的房东,这一地点必须要同时满足两个基本条件:一是房东自住的需求;二是分租租客的需求。

房东自住的需求当然因人而异,但大体上脱不了华人的族裔特征,比如华人聚居社区、工作交通、生活服务、子女上学等。目前,大多伦多满足华人自住需求的地点大体集中在多伦多、万锦、列治文山、奥若拉、纽马基特、皮尔区、杜林区等(排名分先后,按人口数)。

要满足分租租客的需求的地点,由于分租租客群体的收入水平一般较低,以年轻人为主,导致以上提到的自住地点中,适合分租租客要求得地点大大缩小,万锦、列治文山、奥若拉、纽马基特等,很难满足分租租客的要求。

 

其实在三哥看来,自住分租派的最理想地点只有一个:多伦多。

 

其他GTA市镇或者适合自住但不适合分租,或者适合分租但不适合自住。具体到多伦多适合自主分租的社区,大体上集中在西至Dufferin,东至Markham road,南到Eglington,北到steeles的狭小区域。再从这里面选房选筹,就是更加细节的操作手法了。

 

2、房屋特点。自主出租派想要成功落地实施,第二个关键点在于房屋类型。根据我们提到的第一种模式,房子要有分门出入(或可改造),地下室要有独立的厨房、卫生间、卧室(或者可以改造厨房和卫生间,在成本可控的前提下),房东住楼上,租客住地下室。

 

结合加拿大的具体房屋类型,比较适合的房型有平房(bungalow)和后复式(back-split),因为这两种房型一般都有分门出入。二层楼(2 storey)有的也有分门出入,但绝大多数分门,没有直通地下室的楼梯,即使实施改造,也大大提高了成本,因此要精确选择该类房型中合适的室内结构。

 

3、房东素质。不是所有人都当得了自住出租派的房东。首先,加拿大的房子基本都是木质结构框架,隔音效果不太好,如果你是个重度失眠症或者噪音控,租客的各种声音你要忍得了。其次,房东和租客即使分门出入,还是有可能涉及共享和合作事项,比如洗衣房、车道、后院、暖炉、热水炉等,需要房东的协调沟通能力。再次,毕竟是两个家庭同处一个屋檐下,作息习惯、生活方式、文化冲突等,均需要房东和租客相互配合。

 

(四)风险

 

1、税务风险

加拿大税法规定,自住房(principalresidence)资本增值免税。但自住出租派如果处理不好,将来卖方时可能要交一大笔资本增值税。要利用自住房资本增值免税待遇,有以下几个条件:1)出租比例小;2)不能为了出租而进行重大的结构改建;3)不能提取过折旧(CCA);4)主要住宅的首要用途必须是自住,而不是用来赚取收入。

我们提到的第三种模式,房东自己只住一间,其他房间从楼上到地下室全部出租,这种房子已经失去作为主要住宅的资格,将来资本增值很可能不能免税。

 

2、防火风险。

木结构房屋,火灾风险是最大的风险。防火规范必须有进口和出口两个通道,以防失火时一个通道被阻,还可以从另一个通道逃生,如果没有直接通向外面的出口,窗户必须至少有0.38m2;每一层楼都需要安装烟雾报警器,卧室外必须安装一氧化碳报警器;second unit与房屋其它部分之间应有防火隔离,如30分钟等级的防火墙等。房东需要经常关注和检查租客煤气炉、大功率电器和吸烟等问题。

 

3、举报风险

目前自住出租派的房东,真正完全合法出租的不多。如果邻居举报,市政府、消防局和税务局都有可能过来检查和要求整改,一般这样出租生意也就做不下去了或者要付出很高的改造费用。因此,处理好邻里关系和租客关系,尽量不要影响到邻居的利益和生活状态,是降低举报风险的必要措施。

 

(五)细节

 

1、水电气费用

一般有两种处理方式:一种是水电气费用包在月租金里面;另一种是租客另付水电气费,比如租客付1/3,房东付2/3。有经验的房东多数会将水电气包在月租金里,原因在于租住地下室的租客一般预算非常紧张,一个flat rate会让此类租客更好地控制预算。有的租客就是会发生水电气比上月多了50块,就支付不出的情况。至于,如何协调租客在flat rate的情况下,合理节约地使用水电气,房东们就八仙过海、各显其能吧。关于网络,一般建议由租客自己单独安装和自行支付网络费用。

 

2、车位

不要小看了车位的作用。没有租客的停车位,有车的租客就不会租。或者不能并列停车,房东或租客经常需要挪车,不胜其烦。因此,在选房的时候就要关注车位的状况或者改造的余地。

 

3、公共空间的使用。房东和租客的公共空间或者共用设施,比如洗衣房、车道、后院、暖炉、热水炉等,在出租之前,需要房东和租客提前详细界定双方的权利义务。另外,涉及铲雪剪草和垃圾处理的工作,最好也提前约定好。

 

4、宠物。无论是房东,还是租客养宠物,均涉及到宠物的管理问题。一方面是宠物伤人和破坏财物的危险,另一方面是宠物对日常生活的影响。

 

 

 

总结一下,自住出租派目前的状况是:法规要求难达到,实操运作有技巧,落地模式要选好,风险规避很重要,细节处理不可少。

 

自住出租派,只是迈出了万里长征的第一步。

 

 

 

注:1. 图片均来自网络,若有版权,请联系作者,微信号:sullivan999

2. 欢迎转载,转载请注明作者和出处。

 

(威廉三,2019423日夜)

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