什么是贷款摊销期?如何早日告别房奴?

作者:Kathy Wang 王雷,MA经济学硕士,拥有十多年银行工作经验。现为Scotiabank Home Financing Advisor (置业理财顾问),竭诚为您提供便捷的服务、优惠的利率以及量身定制的住房贷款方案。诚信,耐心,乐于助人。
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贷款的摊销期Amortization Period通常是人们在选择贷款时容易忽视的一个因素,了解摊销期的长短和贷款利息支出的关系,才能合理选择摊销期,做到有效降低贷款成本。 

  • 摊销期和贷款期的区别 

按揭贷款的摊销期是指你还全部贷款所需要的总年限目前市场上的房贷产品的摊销期一般为2530年。如果你选择首付低于20% 的话,贷款的摊销期不可超过25年。摊销期是不同于贷款期(Mortgage Term  的,贷款期是指你跟放贷银行签订的贷款合同的有效期限,这个期限可以短至6个月到长达10年。 

  • 较长的摊销期的好处和成本 

多数人会选择较长的摊销期,因为这样可以降低他们的月供额:摊销期越长,月供额越低。月供额的高低决定着有些人买还是不买房子。然而,越长的摊销期也就意味着你需要更长的时间来还清贷款本金,也就是说你将偿付更多的利息,而这可能影响你在其他重要事项上的储蓄,例如退休。 

  • 利息成本跟摊销期长短成正比 

下面表格里的数字按照贷款额$500,000利率2.7%计算得出 

 

摊销期限 

月供额 

利息总额 

总供款额 

^ 

10 

4,756 

70,679 

570,679 

| 

15 

3,378 

107,977 

607,977 

| 

20 

2,695 

146,750 

646,750 

v 

25 

2,290 

178,023 

678,023 

 

30 

2,024 

198,564 

698,564 

 

通过上面比较很容易看出,随着摊销期的增长,所付利息的总额随之增加,这意味你为购买这套物业所付出的总利息支出也会增加。但同时,随着摊销期的增长,每月的月供额会逐渐减少,这样购买房子的可能性就大大增加了,因为供得起。 

除了按利息总额作比较,我们还可以换一种方法,用在前几年所还本金占总本金的百分比来比较。还是上面的例子,我们按5年期结束时所偿还的本金比例,比较如下: 

 

摊销期限 

5年底剩余本金 

5年偿还本金 

5年偿还本金比例 

^ 

10 

266,737 

233,263 

47 % 

| 

15 

355,119 

144,881 

29 % 

| 

20 

398,916 

101,084 

20 % 

v 

25 

424,881 

75,119 

15 % 

 

30 

441,937 

58,063 

12 % 

我们看到随着摊销期的加长,前5年结束后所偿付掉的本金比例会减少。这也就是说你的贷款利息成本在最初的几年比例是偏高的。 

  • 如何有效减少贷款的利息支出 

1增加还款频率尽量缩短还款周期。如果可以尽量选择bi-weekly还款,一来每两周与你的工资发放频率相符,不会造成供款不及时,再者,选择加速的bi-weekly还款,一次半个月的月供额,因为一个月是长过两周的,所以你事实上多还的部分就直接用来支付本金了。我曾亲自试验过,改成bi-weekly还款后,我的30年贷款摊销期一下子缩短为254个月了。 

2)充分利用贷款合同规定的提前还款条款,一般银行允许15%+15% 提前款,没有罚金。这就是说每年允许多还总贷款额的15%(一些银行规定必须一次性在年底还,有些则可以累积,请看清贷款合同中的条款,合理利用),此外还可同时选择月供额增加15%。在能力许可的情况下,增加供款额,多还的部分全部用来偿还本金。这将有效减少利息总支出,缩短摊销期。 

3)在贷款期到期续签时,也去其它银行打听打听,看看续签后的条款是不是市场上最佳选择,如果遇到有银行的促销利率,转换一下银行也将会节约很多利息成本呢。挑选银行除了看利率之外,也要综合考虑贷款期、提前还款条款和其它条件,同时也要核实转银行的相关成本。有些银行促销期会帮转换银行的客户支付律师费、评估费、解除抵押的费用等,这无疑会使转换银行变得更加容易。 

摊销期直接影响贷款的总利息成本,了解摊销期和利息成本的关系,选择最适当的摊销期,才能用相对较低的利息成本来贷款买下心仪已经做了房奴的,今天就去看看,能不能在不增加支出的情况下缩短你的贷款摊销期吧。 

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