哪些人适合投资Syndicated Mortgage联合贷款

作者:Tianhe Hou, 贷款经纪, Account Manager, Landmark Capital Ltd. 房市资本投资,翻建/设计。
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Syndicated Mortgage 给予单个投资人以少量资金进入到房产投资里的可能. 多个投资人把资金放到同一个账户里(the syndicate)投资给开发商, 开发商把账户放到项目的title里, 通常是第二位置, 来担保本金的安全. 在选择项目的时候注意选择建筑难度低, 建筑符合社区风格, 借贷比低, 以及估价保守的项目. 项目的估价保守, 借贷比够低, 才会给本金更大的担保, 不要只看贷款的位置就以为本金风险高.

本质上, 一个好的 Syndicated Mortgage 产品和银行的贷款操作是十分类似的. 银行的贷款是分批, 分级给开发商的. 不是一次性给出所有的贷款. 银行要在看到相应的开发成果, 重新估价, 估价合适才会放出下一笔款. 这点和Syndicated Mortgage产品按照借贷比保护本金的操作手段是一样的.

至于说把资金借给私人, 以房抵押, 给6%利息的, 首先如果他的房子无贷款, 他可以去银行拿到3.2%利息的HELOC, 为什么要私人借贷? 多数这种借贷人都是房子还有贷款, 负债太高以致无法拿到银行的HELOC. 拿房抵押, 只可能是第二或者更低的位置. 在债务default的情况下, 投资人以个人身份把资金借给另一个个人, 在执行抵押的过程中会遇到很多阻力. Syndicate以一个集体的形式把资金给开发商, 如果default会使用在retainer的律师对一个公司执行抵押, 流程比个人对个人容易很多. Syndicated Mortgage可以让只有三万五千元的资金进入到房市里, 年回报10%.

二人买房: 买来做什么? 出租? 需要房东投入大量时间寻找租客, 维护房屋, 管理租客之间的关系. 遇到坏租客还会收不回来租金. 重建? 需要资本大, 周期长. 对房主的现金流要求很高, 并且有审批/设计的时间和费用. 这里需要注意审批和设计花上一-两年, 找好建筑队伍施工一-两年是很正常的时间花费. 在这整个过程中房主都需要承担投资没有立刻回报的机会成本. 并且建筑质量以及后续warranty会产生的费用都需要考虑到总体盈利当中. 只看买入/卖出价很好的房子, 一旦考虑周全可能回报不会很高.

Syndicated Mortgage 可以以现金, RRSP, TFSA等资金投资. 用RRSP/TFSA里的钱投资, 回报会享受相应账户的税务优惠. 投资人选择项目. 通过灵活的账户设置和很低的资金要求, 给更多投资人进入地产市场的机会. 受众大致有这几类人:

1. 自己已有投资产品, 想分散 portfolio 的
2. 不喜欢证券/保险/基金类产品, 独爱地产的
3. 想自己当房东, 可首付攒不够/贷款批不下来的
4. 想翻建, 不懂得流程, 资金不够, 没有自己信任的建筑商的
5. 不想操心当房东/翻建, 自己信任房市, 想做不用自己管理的投资的. 这里又分两类人:
5a. 因为资金/人脉问题不能自己实现做房东或者翻建项目的
5b. 有能力管理一个房屋的租客/翻建, 但资金多过单个房屋的价格,  房东/翻建无法 scale up 到资金额度的

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